摘要
本文以宅地建物取引業法為基礎，從法律層面對宅地建物取引業明確界定其定義，並以宅地建物取引業法之立法目的論述宅地建物取引業之價值與功能，進一步詳述宅地建物取引業制度於宅地建物取引業者開業之規範，包含開業許可要件、營業保證金繳納、公會加入、宅地建物取引士設置，並針對國內研究較少之宅地建物取引業營業保證金制度進行鑽研。整理歸納日本現行相關研究及法律規定，闡述不動產仲介經紀業營業保證金於不動產經紀業管理條例及不動產經紀業營業保證基金管理委員會組織及基金管理辦法之規定，分析其繳納、退還、賠付及補足機制之情況。而其設立之目的乃為保護消費者之權益，是為處理不動產交易過程所產生之糾紛，於介紹完其運作機制後，探討不動產糾紛發生之因素與糾紛處理之方式。