個別估價勘估程序資訊與特徵價格模型整合之研究

A Study of Individual Appraisal Information of Site Survey Integrated in Hedonic Price Model

盧裕文(Yu-Wen Lu)

指導教授 ： 李泳龍

長榮大學/管理學院/土地管理與開發學系(所)/碩士(2016年)

摘要

新版巴塞爾協定(Basel II)於2008年實施後，全球市場更加重視資產的風險管理與價值重估，使資產價值能即時反映市場上的價值。其中不動產佔資產管理重要比率，因此不動產估價的重要性也日益趨重。市場上除借重不動產估價師從事個別估價外，同時為能提高大範圍的不動產資產價值重估，也傾向藉由大量估價完成。由於大量估價技術受限於屬性資料取得的難易度，不易反映不動產的全體特徵，因而存在估計偏誤的風險。通常偏誤的縮減可藉由估價師實際勘查來調整，針對勘估標的座落的鄰里環境、生活品質及交通便利性等屬性作為價格修正的參考，以反映真實價格。
本研究參考估價師實地勘查(Site Survey)步驟並提出合理標準化程序，以降低估價師估計的偏誤，提高估價準確度。實地勘查標準化程序除提供未來實務上參考外，亦可作為未來開發實地勘查App軟體之架構。另外，建立客觀的大量估價模型，以求取大量估價預測的特性與影響因素的特質。經模型估計結果，以領先指標、樓地板面積、屋齡、是否為社區型透天住宅、主要用途、房間數及衛浴數等7項變數呈現顯著，對不動產價格有顯著的影響。在模型準確度的分析下，其命中率(hit-ratio)正負10%及正負20%分別為47.69%與77.69%，平均絕對百分比誤差(mean absolute percentage error; MAPE)為12.15%。透過模型檢定及準確度分析比較後，顯示出本研究所建置的模型具有一定程度的穩定性及準確性，未來不僅可協助估價師估計勘估標的合理價格區間，亦可作為估價師於個別估價時價格驗證之參考。

關鍵字

特徵價格 ； 實地勘查 ； 不動產估價師

並列摘要

無資料

並列關鍵字

Hedonic Price ； Site Survey ； Real Estate Appraiser

參考文獻

江穎慧(2008)。不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析。住宅學報，18(1)，39-62。

李文煥、黃炳文、楊育誠(2009)。台灣良質米特徵價格之研究。農林學報，58(3)，201-218。

林祖嘉、馬毓駿(2007)。特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用。住宅學報，16(2)，1-22。

林祖嘉、馬毓駿(2012)。貝氏多層次模型在台灣不動產市場估價之應用─以台北市住宅建物為例。住宅學報，21(1)，1-18。

林素菁(2004)。台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計。住宅學報，13(1)，15-34。