應用特徵價格法推估桃園埤塘對房價之影響

A Hedonic Price Model Applied to Estimate the Impact of Farm Ponds on House Price in Taiwan Taoyuan

陳翰輝(Chen-Han hui)

指導教授 ： 錢玉蘭

國立臺北大學/公共事務學院/自然資源與環境管理研究所/碩士(2014年)

摘要

不動產市場具高異質性，價格形成受許多因素影響，其中環境因素因不易衡量且難以反應於市場，因此在探討整體城市價值時，自然資源所提供的生態系統服務功能雖有其貢獻存在，卻無法讓其效益以實質價值呈現，有別於其他財貨價值，環境因子等非市場財常面臨價值貨幣化的困難。本研究藉由特徵價格法推估房價與環境因子間函數關係，探討桃園埤塘對於其鄰近地區房價之影響，期望透過分析埤塘資源，進而體現其效益，提供相關決策者在土地開發與埤塘自然資源保育間的利弊權衡，促使決策者於國土及住宅政策規劃上能有嶄新觀點。
不同於過往應用特徵價格理論的房價研究，本研究首先採用實價登錄資料並結合相關圖層進行GIS分析以獲得距離和周圍面積等環境因子資料，使變數資料更貼近真實情況，於實證推估時獲得較佳之分析結果；研究另透過空間計量模型消弭OLS無法解決的空間相依性問題，使空間自我相關問題獲得處理，避免特徵價格模型係數偏誤的情況出現。根據實證分析結果發現：（1）桃園縣地區房價存在空間自我相關問題；（2）影響桃園地區房價最大因素為建物本身特徵，其次為其他區域因素，而埤塘因素對房價影響有限；（3）一般埤塘對鄰近房價影響不顯著；（4）距離市中心較近且經規劃過之埤塘對鄰近房價具有正面提升效果。
研究結果顯示桃園地區大多數民眾偏好經規劃具有休閒設施與功能的埤塘，對於鄰近房價具有正面提升效果，研究建議政府於未來規劃現有埤塘的景觀設施時，可朝相關方向努力，提昇桃園地區整體不動產價值及民眾福祉。

關鍵字

非市場財貨 ； 生態系統服務 ； 桃園埤塘 ； 空間計量模型 ； 特徵價格理論 ； 房價

並列摘要

Natural land resources diminish rapidly these days under the situations of urban development, migration trends and high demand for living space. For real estate itself, the high heterogeneity is easier to find than other. Although lots of researches solve this problem and take many factors into consideration when estimating the house price model, it still can find most of them ignore the environmental factor. The externality generated by ecosystem service is hard to monetize, so here we want to take the HPM to estimate the relation between house price in Taoyuan County and farm pond, hoping to figure out the effect produced by ponds.
In this research, we adopt the estate data collected by government and use GIS to calculate the distance and area between house and pond. And for solving the spatial dependency problem, spatial econometric method is utilized here to eliminate the coefficient bias. Based on the HPM results, we conclude that: (1) now the house prices in Taoyuan County have the problem of spatial autocorrelation, (2) the main factors affected house prices contain building structures, such as house age, square footage and numbers of bathroom, bathroom and living room, then followed with regional factors and farm pond factors, (3) general farm ponds do not influence to house prices nearby, (4) the planning farm ponds located on central city have positive effect on house prices. The result shows planned ponds are preferred by local people lived in Taoyuan and have positive effect on house. We suggest government should have well-designed plan for the ponds and based on the plan to raise the estate value and human welfare.

並列關鍵字

Ecosystem services ； Taoyuan’s farm ponds ； hedonic price method ； Non-market goods ； House prices

參考文獻

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