預售屋買賣契約制度之探討

A Research on the Presale of House with Focus on the Contract of Sale

柳宸暐(Chen-Wei LIU)

指導教授 ： 廖蕙玟

國立中正大學/法學院/法律學系/碩士(2015年)

摘要

預售屋契約係房屋於締約時尚不存在，購屋者僅依據建商之說明與廣告即簽下契約，並且甚早開始支付各期款項，但嗣後未必能順利取得符合需求房屋之情形，而契約內容多為企業經營者預先擬定契約條款，顧客似僅有決定是否接受該契約內容之餘地。另因締約當事人間之地位不對等、資訊不對稱、資力不相當等諸多因素，而導致契約自由原則的濫用，至終演變成形式上符合該項原則，然實質上卻悖離契約正義之情事發生。

行政院消費者保護委員會依消費者保護法第17條第1項規定之授權，於99年8月16日增訂「預售屋買賣契約書範本」第6條之1及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第7條之1，將「履約保證機制」納入預售屋買賣之交易架構中，而規定適用之保證機制分為兩大類，一為內政部同意之履約保證方式，即「不動產開發信託」；另為其他替代性履約保證方式，有「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」，原則從上述五種履約保證機制中，擇一選擇使用。將介紹探討此一新制之實施與適用並為評析。

另就預售屋交易契約實務上所易發生之法律問題中，論述「契約審閱期間」與「廣告不實」兩種類型，將以實務見解對於學理所持預售屋契約的立論基礎，究持何種態度及本人參照實務學理之立論後之見解研析，試圖透過更進一步了解個案之方式，來探討當理論與實務產生分歧時之根本原因究竟何在。
並為探討「實價登錄」於預售屋交易上之適用，應在代銷契約屆滿或終止的30日內，申報登錄該物件實際交易價格。惟此一新法僅規定預售屋完銷時一個月內方需登錄且建商自產自售的預售案亦不需要登錄，此二大漏洞使炒作房價業者所利用，遊走灰色地帶，使政府想實價登錄抑制炒作的效果大打折扣，對此本文將深入探討。

關鍵字

實價登錄 ； 不動產開發信託 ； 預售屋買賣 ； 資訊揭露

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無資料

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Price Strategy ； Real Estate Development Trust ； Trading of pre-sale house ； Actual Price Registration

參考文獻

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