不動產仲介人之調查義務

曾本宏(PEN-HUNG TSENG)

指導教授 ： 謝哲勝

國立中正大學/法學院/法律學系/碩士(2015年)

摘要

本論文從第二章不動產仲介法律關係概說出發，論及不動產仲介契約之屬性，加以界定不動產仲介契約，是基本型之民法上之居間契約或為混合型之居間、委任契約，甚且帶有代理色彩之混合契約，無非是要加以釐清後續之法律責任；次論及不動產仲介契約條款內容控制及契約型態，消費者保護法如何在不動產仲介契約運作，實務上所簽訂不動產仲介契約型態有何不同，其如何影響之後之報酬請求權；再次論說不動產仲介契約關係人之權利義務，主要針對買方及賣方對不動產仲介人間之權利義務；另一方面言，牽涉到義務有所違誤，又具有可歸責性時，是否負損害賠償之問題；最重要部分無非是論及不動產仲介人之『調查義務』，此亦為本論文主題之所在；本論文參之於學者、政府之政策、立法趨勢、外國立法、案例均認為仲介人有解說及調查義務。
第三章論述不動產仲介人之調查義務範圍，主要從兩方面著手；一方面從當事人，論及當事人之行為能力及履約能力；另一方面從仲介人所媒合或仲介房地之本身論起，主要分為兩部分，一部分指房地之產權，分析其種類有三，分別為權利欠缺、權利不存在及受法令限制三種；本論文從此三方面著手論述；法令限制論及在建築管理上之容積率、建蔽率及法地空地部分，其他部分因範圍太大，礙於篇幅，本論文只能捨棄。最後所論述部分，言及於買賣房地本身之瑕疵，即指民法第354條所言之『物之瑕疵』，因物之瑕疵樣態繁多，故本文僅論及其中比較重要而實務常有爭執部分，分別為凶宅、海砂屋、輻射屋、嫌惡設施及其他。
第四章論述第三章中所言之不動產仲介人調查義務範圍之事項，即所謂有關當事人之行為能力及履行能力；房地產有關係之權利瑕疵部分，包括權利存在、權利欠缺及法令限制（容積率、建蔽率及法定空地）；房地產所具有之物之瑕疵，包含凶宅、海砂屋､嫌惡設施及其他之相關實務見解，將案例見解做綜合歸納整理，並作出個人之評析及法制建言。
第五章結論，最後將前述各章之論述，作出簡短之綜合性結論及法制建言。

關鍵字

法律 ； 不動產 ； 仲介

參考文獻

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