不動產市場景氣循環、轉變力量與結構變遷

Real Estate Market Cycles, Transformation Forces and Structural Change

Stephen E. Roulac ； 彭建文

《住宅學報》 6期 (1997/08) Pp. 71-88

https://doi.org/10.6375/JHS.199708.0071

摘要

有效的不動產投资，有相當大部分決定於瞭解不動產市場景氣循環、轉變力量及結構變遷。不動產投資組合管理的本質就在善於洞察、並擬定能反映下列三者間内涵與差異之策略：
1．循環現象（預期重现，雖然可能以不同形式出現）；
2.改變社會對區位與空間關係的力量；
3.與以往不同且有長期、深遠影響的結構改變。
將不動產市場景氣循環、轉變力量及結構變遷與非重现、短期形式的偏好或活動趨勢做區别，是從事有效投資組合管理的基本工作。
不動產市場终究會受到總體經濟體系的影響。因為對商業、居住、社區服務的空間使用需要會創造對不動產的需求，要瞭解不動產景氣循環需要先廣泛瞭解资本市場的景氣狀況以及此兩者間的互動關係。瞭解經濟及不動產市場的最新狀況是切入不動產市場景氣重心的基礎。
有效的不動產投资組合管理是一不斷觀察市場，研擬投資策略的過程，並能區別體系内第一階(first order)改變以及體系間的第二階(second order)改變。其挑戰與機會在於，如何將市場景氣與趨勢改變的內涵轉換成可操作的模型，藉以預測租金、空屋、營運費用及折扣率，最後計算現值與報酬。對投資者而言，瞭解與運用市場景氣改變與趨勢的認知，在往後的幾年間，對法人機構型的投资者將日益重要。