土地開發行為是為加速都市更新、促進都市發展的主要途徑,然而在開發者取得開發土地的過程中,往往面臨著許多阻礙的因子,其中重要的一點就是由於部分地主的拒絕合作所造成整合計畫的延宕與破局。部分地主拒絕整合的拿翹行為在一般土地開發過程中確實是層出不窮,而在國內的文獻中甚少有針對地主的拿翹行為進行討論,因此,本研究以賽局理論為基礎,針對地主的拿翹行為進行分析,並提出可能減少拿翹行為發生的方案。 以開發的規模而言,當整合完整基地範圍的土地進行開發時,將可以創造規模經濟、土地最有效使用等效益,並對於社會產生正面的外部利益。然而,地主的拿翹行為阻礙了土地的整合,一方面不但增加了開發者的土地取得成本,並提高了其他地主等待協議完成的時間成本;此外,如開發者接受了地主的索價,則形成接受協議與拿翹索價地主之間利益分配的不公平。 開發者理想的土地整合結果,是開發基地之所有地主皆同意出售或同意合建,然而經由土地整合賽局分析的結果顯示,當拿翹地主之土地為不可排除的情況下,因開發者無法接受不合理的拿翹價格,而將會導致土地整合的破局;若拿翹地主土地為可排除的情況下,則地主面臨著被排除的威脅,反而可以完成全體同意整合的目標。因此,拿翹行為確實會影響土地的整合結果,而地主的拿翹能力首重於其土地本身的條件,其次才是個人的議價能力。 在缺乏限制或制約的情況下,此賽局要達成合作解的機會是微乎其微,因此政府部門的介入將存在有必要性。以政府部門之徵收補償、土地法庭、價格上限與決議比例等制度帶入賽局中分析時,結果皆可以避免地主拿翹行為的發生,達到完成整合的均衡解。政府部門制度達成了賽局合作解的目的,惟各種制度之間的差異與可能衍生的影響則需要作進一步的比較與探討。
Land development is fundamental to urban construction; however, there are many obstructions of such construction, one of which is the disagreement of assembly of land owners. As far as land scale is concerned, it is helpful to achieve the economies of scale with the most efficient use, and the external benefit when the land scale comes in the most proper area. Nevertheless, the holdout behavior blocks the assembly, not only increasing the cost of bargaining, but also causing the unfairness between the land owners who cooperate and the holdout. The best result of integration is that all the land owners are willing to join the development project under consideration. However, our findings show that when the holdout’s land is indivisible, developer can not accept the prohibitive price, so the project is fails. On the contrary, when the holdout’s land is divisible, the goal of assembly can be realized, because of the threat of elimination. It is difficult to reach a cooperative resolution without some kind of restriction or commitment, so government interventions are necessary. By means of land Policies such as eminent domain, land tribunal, price ceiling and the resolution ratio, it is helpful to eliminate holdout behavior. The governmental systems can reach the goal of cooperation, but some differences and influences of such actions remain to be investigated.
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