強制執行之優先購買權研究

馮善詮(FENG SHAN-CHUAN)

指導教授 ： 林州富博士

國立中正大學/法學院/法律學系/碩士(2013年)

摘要

優先購買權為財產法上重要之制度，雖廣泛適用於不動產之交易上，惟相關爭議不斷。本文選定強制執行上，常見之共有人、耕地承租人與重劃地之優先購買權等三種類型，分別由法制面與執行面為探討，並舉2則爭議執行案例分析現行實務作法。優先購買權係為達成一定之社會政策，為顯現其優先性，出賣人之締約選擇自由應作限制，故應定性為形成權。且應以利用權之優先保護，作為賦予物權效力之法理依據，倘同一不動產上，有數利用之人，則以利用關係遠近，作為競合時之效力區分標準。而優先購買權之發生，係始於基礎身分關係存在時，俟所有權人出賣標的物此停止條件成就即為生效，出賣人合法通知權利人時，為優先購買權之行使起點。三種類型之優先購買權通知方式，現行法並無規範，易生訴訟紛爭。職是，無論出賣人之通知或優先購買權人之承買答覆，均應以書面為之，以提升通知密度。強制執行就拍定後之優先購買通知，與私法上買賣之通知並無不同，故審查義務及通知方式應於強制執行法中明定。拍賣期日之通知，僅係告知執行標的有拍賣之事實，並不生失權效果，毋庸於每次拍賣期日為通知，無法通知時，並毋庸公示送達，其通知密度自與拍定後之通知有所不同。
數標的合併出售時，權利人就買賣契約各項條件無從置喙，允許權利人一併購買，未必對其有利，且可能產生數標的之優先購買權人，均同時行使權利時，應如何使其應買之困境及優先購買權不當擴張之疑慮，故應以優先購買權之立法目的得否達成，作為同樣條件之考量基礎。合併拍賣時，拍賣條件明確，執行程序公開透明，抵押權於拍定後塗銷，拍定人無須額外之稅捐負擔，故同樣條件之考量與私法上買賣應有所區隔。而執行程序具濃厚之公益色彩，執行法院有避免執行標的拍定後，產生訴訟糾紛與複雜法律關係之義務。準此，同樣條件應採綜合考量，並區分為特定範圍、擴張行使及不得主張三類型。
債務人就整體遺產之應繼分，雖無從成為執行標的，惟特定遺產仍有潛藏之應有部分存在，僅執行特定遺產之公同共有權利，並不涉及債務人對其他遺產上之權利，亦與債務人繼承之債務無涉。職是，債權人就此所為之聲請應予准許，執行法院毋庸命債權人代位提起分割遺產訴訟。因繼承而形成之公同共有關係，公同共有人間未必有共同目的，與其他意定原因而成立之公同共有亦有所不同，且優先購買權非繼承而來，其係以具有身分關係而發生，至於究係分別共有抑或公同共有則非所問。準此，公同共有人得單獨行使優先購買權，毋庸得全體之同意。
辦理強制執行應行注意事項第51點第1項，雖係因耕地不得分割與移轉為共有而制定之行政規則，固有其背景，惟該限制業已刪除，已難有適用上基礎。故應參考農業發展條例第16條之規定，以耕地面積是否達0.25公頃，為權利人得否主張優先購買權之依據。準此，前開注意事項所為之全面限制，與法律優位原則有違，有檢討之必要。

關鍵字

優先購買權 ； 公同共有 ； 強制執行 ； 拍賣條件 ； 不動產 ； 形成權 ； 物權

參考文獻

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