Title

住宅價格指數之研究-以台北市為例

Translated Titles

Housing Price Index in Taipei

Authors

林秋瑾(Vickey C. C. Lin);楊宗憲(Chung-Shei Yung);張金鵬(Chin-Oh Chang)

Key Words

住宅價格指數 ; 住宅屬性 ; 住宅類型 ; 標準住宅 ; 特徵價格 ; Housing Price Index ; Housing Characteristics ; Housing Type ; Standard Housing ; Hedonic Price

PublicationName

住宅學報

Volume or Term/Year and Month of Publication

4期(1996 / 01 / 01)

Page #

1 - 30

Content Language

繁體中文

Chinese Abstract

過去由於國內住宅市場的资訊並不流通,以致市場上出現的资訊相當混亂,各種名目的住宅價格其差異未有明確釐清,使得一般人常會對不同的住宅價格產生誤解,而不同的時間、地區及住宅類型,所能獲得的资料也不完整。此外,在分析住宅價格變動時,如何解決因住宅之異質性所造成價格的差異,換言之,如何固定品質對住宅所造成之影響?種種資訊不健全的現象,加上住宅異於其他财貨的特性,致使國內住宅市場的變動過程,長期以來,皆未能有一嚴謹且量化的指標明確表示。而如何透過一套嚴謹的分析方法,運用有限的资料,編製一套足以代表國内房價水準的住宅價格指數,並藉此補全住宅價格時間序列资料缺失情形,則是本研究的主要目的。 本文主要利用特徵價格法求得住宅屬性的單位價格,並以標準住宅的方式隨時間表達住宅屬性品質的變動,藉指數公式整合住宅價與量的變動並固定品質,以CPI平減住宅價格使幣值固定。實證結果顯示,裴氏指數較拉氏指數有較高的敏感度,且裴氏隨住宅品質變動加權的做法,適於反映住宅品質變動封住宅價格的影響力。其次觀察住宅價格,77年第一季至78年第四季台北市的實質住宅價格上漲了67.88%,隨後開始下跌,至79年第四季實質下跌了39.09%,近二年住宅價格漲跌互見,處於一個穩定上漲的狀態,平均每年上漲9%~12%。

English Abstract

Collecting the ”real” transaction housing price is the most critical issue of housing price research, and it is also the most difficult part of that research in Taiwan. Much housing price research bias may come from the ”not real” transaction price. In order to correct this bias, we asked the Pacific Rehouse Company to provide their real transaction prices (From 1988 to 1993 Quarterly). Heteroscedasticity housing exist in the market, it resulted from different time, location and housing type. How to fix the housing quality to explain the housing price difference is critical issue. By the hedonic price method with housing characteristics we match the standard housing to set up Standard Housing Price(SHP). Using this SHP with different index formula build our Housing Price Index(HPI). In this empirical study, we found that using the Passches' HPI more sensitivity than Laspeyres' HPI. Passches' HPI can be more easy reflect the housing quality change on housing price. We observed first quarter of 1988 to the 4th quarter of 1989 the real housing price raised 67.8%, then continuously decline to 39.09% in 4th quarter of 1990. The latter two years housing price stable average up to 9% to 12%.

Topic Category 社會科學 > 社會學
Times Cited
  1. 翁千喩(2011)。捷運運輸系統對台北市房屋價格的影響。淡江大學產業經濟學系碩士班學位論文。2011。1-46。 
  2. 禹志嘉(2008)。台中市房地產投資策略 —不同區域房屋投資報酬率差異比較。中興大學高階經理人碩士在職專班學位論文。2008。1-59。 
  3. 邱司杰(2014)。基於實價登錄的房價模型研究。交通大學網路工程研究所學位論文。2014。1-59。 
  4. 劉學維(2015)。應用市場比較法結合資料探勘技術建構台北市房價預測模型。中原大學資訊管理研究所學位論文。2015。1-81。 
  5. 何肇榮(2006)。景氣對策信號對台灣房地產之研究。中原大學企業管理研究所學位論文。2006。1-73。 
  6. 楊明宗(2012)。不點交法拍屋拍定價格及對策之研究。元智大學管理碩士在職專班學位論文。2012。1-34。 
  7. 林芳如(2014)。台南縣市合併升格直轄市對新建住宅價格 空間分布變化之探討。長榮大學土地管理與開發學系(所)學位論文。2014。1-88。 
  8. 溫同源(2010)。南科周邊鄉鎮不動產價格空間分布及變遷分析。長榮大學土地管理與開發學系(所)學位論文。2010。1-133。 
  9. 曾琪鈞(2015)。住宅不動產投資影響因素之研究。虎尾科技大學財務金融研究所學位論文。2015。1-70。 
  10. 楊順宇(2010)。以動態市場模型探討建築業廠商行為模式:供給或需求導向。屏東科技大學企業管理系所學位論文。2010。1-210。 
  11. 張懿(2016)。臺北市房屋短期重複交易對周圍房價影響之研究。臺灣大學公共事務研究所學位論文。2016。1-124。 
  12. 梁家甄(2015)。綠建築標章對於台灣住宿類不動產估價之影響。臺灣大學土木工程學研究所學位論文。2015。1-79。 
  13. 吳岳珊(2014)。台灣施行逆向房貸之利潤與年金分析。臺灣大學財務金融學研究所學位論文。2014。1-46。 
  14. 胡江銘(2013)。銀行採用簡約估價模型於房貸擔保品重估作業自動化之研究。臺灣大學國際企業管理組學位論文。2013。1-55。 
  15. 蔡愷文(2007)。不動產指數模型與資產重估。臺灣大學經濟學研究所學位論文。2007。1-113。 
  16. 潘宗誠(2016)。公共設施對建物特徵交易價格之干擾效果以臺北市捷運站、國小、鄰里公園與焚化廠為例。逢甲大學土地管理學系學位論文。2016。1-64。 
  17. 蔡育芸(2015)。應用分量迴歸探討人口結構與建物特徵對住宅市場價格之影響-以臺中市透天成屋市場為例。逢甲大學土地管理學系學位論文。2015。1-114。 
  18. 孫珮齊(2015)。住宅價格分量對其特徵係數變動之研究─以臺中市透天市場為例。逢甲大學土地管理學系學位論文。2015。1-145。 
  19. 龔永香(2006)。客觀標準化不動產估價之可行性分析─市場比較法應用於大量估價。政治大學地政研究所學位論文。2006。1-51。
  20. 黃國保(2006)。購屋方案選擇評估指標建立之研究。政治大學地政研究所學位論文。2006。1-93。
  21. 洪御仁(2006)。中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合─台北都會區之實證分析。政治大學地政研究所學位論文。2006。1-54。
  22. 王恭棋(2006)。房價指數模型建構之研究--以桃竹地區市鎮交易資料為例。中央大學產業經濟研究所碩士在職專班學位論文。2006。1-107。
  23. 張怡文(2006)。特徵價格法在住宅大量估價模型中的延伸—分量迴歸之應用。政治大學地政研究所學位論文。2006。1-57。
  24. 林肇炫(2007)。公寓大廈管理維護成效之研究-以台南市東區為例。長榮大學土地管理與開發研究所學位論文。2007。1-106。
  25. 張文玉(2007)。工業區管理、產業聚集與土地特徵價格之研究—以桃園縣為例。政治大學地政研究所學位論文。2007。1-121。
  26. 黃于祐(2007)。台北市房價影響因素之空間分析-地理加權迴歸方法之應用。臺北大學都市計劃研究所學位論文。2007。1-117。
  27. 黃美娟(2007)。土地面積與價格關係之研究。政治大學地政研究所學位論文。2007。1-97。
  28. 朱思潔(2007)。台南市透天法拍屋價格空間自我迴歸分析。長榮大學土地管理與開發研究所學位論文。2007。1-97。
  29. 郭益銘(2007)。台北都會區住宅個案產品面積離散度之分析。政治大學地政研究所學位論文。2007。1-57。
  30. 林慧珍(2008)。透天住宅與店舖住宅價格預測模式之研究-以台南市東區為例。長榮大學土地管理與開發研究所學位論文。2008。1-94。
  31. 李建德(2008)。住宅區段地價估價模型之建立-臺北縣三峽鎮為例。政治大學地政研究所學位論文。2008。1-67。
  32. 邱鼎峰(2008)。明星學區對房地產價格之影響-以台北市中正區為例。臺北大學不動產與城鄉環境學系學位論文。2008。1-81。
  33. 江穎慧(2008)。不動產價格之估值認知與調整-估價行為、大量估價與估值機率之研究。政治大學地政研究所學位論文。2008。1-95。
  34. 陳建州(2009)。我國銀行承受不動產之研究-以個案銀行桃園鑑估中心為例。元智大學管理研究所學位論文。2009。1-87。
  35. 陳相甫(2010)。住宅品質變化對房價指數之影響-新推個案 vs. 中古屋。政治大學地政研究所學位論文。2010。1-57。
  36. 吳峻安(2010)。大眾運輸系統的可及性對房地產價格之影響-以新北市板橋都會區與高雄左營、鼓山都會區為例。臺灣大學農業經濟學研究所學位論文。2010。1-116。
  37. 黃瑋莉(2010)。整合監督式與非監督式之類神經網路建構不動產估價模式。朝陽科技大學財務金融系學位論文。2010。1-75。
  38. 林雅瑩(2010)。大廈住宅樓層別效用比之估算—兼論屋齡對於樓層別效用比之影響。臺北大學不動產與城鄉環境學系學位論文。2010。1-84。
  39. 丁嘉言(2011)。銀行住宅擔保品鑑估價格與契約價格之關係。政治大學地政研究所學位論文。2011。1-57。
  40. 林明叡(2011)。法拍價格的決定因素-不動產經紀法規之影響。亞洲大學財務金融學系學位論文。2011。1-58。
  41. 鄭佩琦(2011)。影響高鐵特定區住宅土地價格因素之研究。政治大學地政研究所學位論文。2011。1-82。
  42. 蔡秀瑛(2011)。影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究-以台北市士林區為例。政治大學地政研究所學位論文。2011。1-86。
  43. 陳怡伶(2011)。影響辦公大樓租金折價空間比率因素之研究-以台北市為例。政治大學地政研究所學位論文。2011。1-61。
  44. 曾冠儒(2012)。臺中縣市合併對房地產市場變化之分析。中興大學應用經濟學系所學位論文。2012。1-50。
  45. 陳其甫(2013)。捷運藍線對不同地區房價影響之研究─以台北市、新北市為例。臺北大學經濟學系學位論文。2013。1-39。
  46. 劉家麟(2014)。法拍拍定價格對住宅大樓買賣價格之錨定效果。中山大學財務管理學系研究所學位論文。2014。1-53。
  47. 林芫丞(2014)。台中市住宅條件與居住環境滿意度之研究。朝陽科技大學建築系建築及都市設計碩士班學位論文。2014。1-125。
  48. 謝佩珊(2014)。兩岸房地產景氣之經濟指標研究--以台北、上海為例。中山大學經濟學研究所學位論文。2014。1-57。
  49. 黃紫溶(2014)。影響房地產價格因素之研究:以臺中市北屯區為例。朝陽科技大學財務金融系學位論文。2014。1-36。
  50. 陳惠珍(2014)。影響臺中市法拍房地產拍定價格因素之研究。朝陽科技大學財務金融系學位論文。2014。1-56。
  51. 蔡明哲(2015)。台灣都會區氣候條件與空氣品質之價值評估-特徵價格法之應用。臺北大學自然資源與環境管理研究所學位論文。2015。1-71。
  52. 陳麗品(2016)。臺灣地區房屋標準單價表公平性之探討。臺中科技大學財政稅務系租稅管理與理財規劃碩士班學位論文。2016。1-83。
  53. 古肇喻(2016)。高雄捷運紅線對不同區位房價的影響。中山大學經濟學研究所學位論文。2016。1-48。
  54. 陳威舟(2016)。房價預測模型建構-以台南市交易資料為例。臺北大學企業管理學系學位論文。2016。1-44。
  55. 林筱翊(2017)。應用空間迴歸分析方法於都市洪汎風險評估與防災決策分析-以台北市為例。中原大學環境工程研究所學位論文。2017。1-231。
  56. 陳盈旨(2017)。房地產變動因素之探討:鄉村型vs都市型。朝陽科技大學財務金融系學位論文。2017。1-61。
  57. 劉泰成(2017)。影響房地產價格因素之探討:以大台中都會區為例。朝陽科技大學財務金融系學位論文。2017。1-77。
  58. 曹季群(2017)。台美貨幣政策對台灣的房價衝擊分析。中原大學國際經營與貿易研究所學位論文。2017。1-56。
  59. 鍾宏志(2017)。中古屋與法拍屋的屬性差異所形成產品風險之研究-以臺中市為例。臺中科技大學企業管理系碩士班學位論文。2017。1-64。
  60. 陳柏頤(2017)。淡海新市鎮房價資料的模型配適與分析。淡江大學統計學系應用統計學碩士班學位論文。2017。1-66。
  61. 林宜臻(2017)。明星學區對周邊房地產價格之影響-以高雄市鳳山區為例。長榮大學高階管理碩士在職專班(EMBA)學位論文。2017。1-88。