都市更新權變試算模型之研究-以新北市為例

A Study of Urban Renewal Rights Transformation Model ---Examples of New Taipei City

張力夫(Li-Fu Chang)

指導教授 ： 曾惠斌

國立臺灣大學/工學院/土木工程學研究所/碩士(2017年)

https://doi.org/10.6342/NTU201704118

摘要

都市更新至今已經執行了一段時間，但是直到現在成功的案例仍然零零散散、稀稀落落，尤其在新北市都會區內的眾多老舊建築物的屋齡正逐年增加，數量也逐年攀升，輕者影響市容環境，降低生活品質，重者則危及公共安全，造成損害災難，這些有重大危安的建築物進行都更已經是刻不容緩。
可是在整個都更的過程中，土地所有權人或使用者大多數都並非相關專業人士，對整個都市更新的起末以及流程可以說是完全不了解，面對實施者可以說是完全在資訊不對等的情況下來進行交涉，在雙方相互心存不信任以及希望多分一點的態度下，一直在這利益的立足點上拔河，雖然無可厚非，但是快則三五年，慢則八年十年，更有一直延宕不前甚至暫停中止的個案不勝枚舉，此對雙方於時間上及資源上都造成有形及無形的浪費，這樣兩敗俱傷的局面實非都更原本的本意與內涵。
所以本研究希望利用一個權利變換的財務模型，可以提供土地所有權人或者使用者一個簡易好上手的試算工具，在即便不明白不專業的情形下，也能簡單計算出分配價值，縮小與實施者認知的資訊之差距，提高雙方合意的共識，進而加快都更協調過程之速度，以達成雙贏實為本研究之目的。
研究中，除了結合土地開發模型、共同費用負擔模型及建築物營造成本模型，使得最後權利變換價值分配得以被參考作為評估外，另將財務試算模型之參數及數據依照實際實務執行面作修正，以期盡可能貼近都市更新權利變換之結果，另外本研究以新北市實際都更個案執行工程內容來作驗證，讓土地所有權人或使用者在有基本之條件下可以作為權變價值分配結果初步評估的一個依據。

關鍵字

都市更新 ； 權利變換 ； 財務模型 ； 土地開發 ； 營造成本 ； 價值分配

並列摘要

Urban renewal has been implemented for a period of time, however only a few cases are successful until now. The number of old buildings which are ageing is increasing in the New Taipei City. Due to the existence of these old buildings, the impact of the city environment, the decrease of the life quality, the endangering of the public safety and resulting damages and disasters are the urgent issues should be solved by performing urban renewal in the city.
Nevertheless, land owners（users）without possessing the expertise of urban renewal negotiate urban renewal projects with developers under the circumstance of insufficient information. That the information gap results in distrustful and interest competition relationship between land owners（users）and developers impedes the negotiation process and therefore leads to the delay or even suspension of the projects. Consequently, huge expense of time and resources devastate the original objective of urban renewal.
According to the situation mentioned above, the research intends to employ a financial model of right transfer to build a trail tool for land owners（users）without the professional knowledge of urban renewal could simply calculate the value distribution. As a result, the information gap between land owners（users）and developers is bridged, the consensus can be reached easily and therefore accelerates the processes of urban renewal projects.
In this research, the value distribution calculated by using the combination of the land development model, the model of joint burden in expense and building construction cost model could be used by land owners（users）to evaluate urban renewal projects. However, the input data and the parameters of the trail tool should be modified in accordance with the practical execution of urban renewal projects in order to pursue more accurate outcomes of right transfer. In the end, by adopting the real urban renewal projects of the New Taipei City, the research evaluates the feasibility of the trail tool harnessed by the land owners（users）to perform the initial assessment of the value distribution of projects.

並列關鍵字

urban renewal ； right transfer ； financial model ； land development ； construction cost ； value distribution

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