Title

台南市透天法拍屋價格空間自我迴歸分析

Translated Titles

A Spatial Autocorrelation Analysis Court Auction Detach Housing Price in Tainan City

Authors

朱思潔

Key Words

法拍屋價格 ; 特徵價格 ; 空間自我相關 ; Court auction house price ; Hedonic price ; Spatial autocorrelation

PublicationName

長榮大學土地管理與開發研究所學位論文

Volume or Term/Year and Month of Publication

2007年

Academic Degree Category

碩士

Advisor

謝博明

Content Language

繁體中文

Chinese Abstract

本研究主要目的為探討台南市透天法拍屋價格是否存在空間自我相關問題,及在空間分布上是否呈現聚集之情形。再者,本文亦探討透天法拍屋價格的影響因素與影響程度,並進一步比較特徵價格模型與空間自我迴歸模型之差異,分析空間自我迴歸可否降低模型之偏誤,以增加模型的精確度。本研究以透明房訊雜誌社所提供之民國93年台南市透天法拍屋拍定資料進行實證分析,運用住宅次市場之觀念,將台南市以距離分成三個不同的次市場(核心區、市區及市郊)進行探討。 由空間自我相關測試後發現,台南市與各住宅次市場之法拍屋拍定價格的空間自我相關程度會隨著設定之界限範圍越大而遞減,表示鄰近的法拍屋相互間存在越高的價格相依性。比較台南市整體與各次市場之Moran's I值可發現,核心區與市郊之Moran's I值都比台南市整體還高,顯示若劃分為不同的次市場,更能看出各次市場間法拍屋價格的空間自我相關情形與空間自我相關程度有明顯的差異。再者,比較各次市場之法拍屋價格分布情形可知,高價法拍屋聚集之地區主要位於市中心附近、政府機關附近與學校附近,且法拍屋拍定價格也會受到其使用現況及臨路寬度等影響,顯示生活機能與交通便利性對於法拍屋價格的影響很重要,而低價法拍屋聚集之地區主要位於安南區與南區的南邊等,位置最偏遠的地區,且區內大多為漁塭與農田,生活機能與交通的便利性均較其他地區差,因此法拍屋價格也偏低。 本研究實證結果顯示,對台南市整體及各次市場之法拍屋拍定價格影響最顯著的是地坪,其次是樓層數、臨路寬度、拍次、競標數等,顯示拍次與競標數等法拍屋特徵變數對拍定價的確有重要的影響,也顯示出法拍屋與一般住宅之差異。再者,比較台南市整體與各次市場之實證結果發現,空間自我迴歸模型皆比特徵價格模型的模型配適度佳,但模型配適度之間的差異不大,可能是受限於實證地區,以及樣本分布不夠平均,影響到界限範圍的界定,同時也影響到模型之配適度。但就變數之顯著水準而言,空間自我迴歸模型的結果則比特徵價格模型顯著,顯示利用空間自我迴歸模型的確可以讓變數有更準確的係數,並減少在推估係數時產生偏誤和無效率估計。

English Abstract

This study discusses whether a spatial autocorrelation is existed in the court auction detached house price, and also analyzes whether there exist a spatial concentration of the court auction detached house price in Tainan city? By comparing the traditional hedonic price model and the spatial autocorrelation regression model, this study analyzes whether the spatial autocorrelation regression model improves estimation bias of the linear regression model and thus increases the accuracy of the model estimation. The data used in the study is the 2004 Tainan city’s court-auction house data. Based on housing submarket concept, this study divides the Tainan city housing market into the central area, the city area, and the suburban area. The results show that the spatial autocorrelation of the court auction detach house price decreased with the distance to CBD. With a comparison of the Moran’s I in three submarkets, the results indicate that there exists high and significant spatial autocorrelation of the court auction house price among three submarkets, especially in the central area and the suburban area. In addition, the results show that high price areas were concentrated in the city centre, the city hall and some famous schools. On the contrary, low house price areas were concentrated in An-Nan and South districts where there are quite many agriculture areas. The results also show that the lot area has the most significant impact on the court auction detached house price. Other variables such as the total story, street width, the frequency of auction, and the number of bidding competitors have important influences on the court auction detached house price. Due to the data limit, the model results show that the estimation accuracy of the spatial autocorrelation model was a bit better than the traditional hedonic price model. Nevertheless, the spatial autocorrelation model indeed has improved the estimation accuracy of the court auction detached house price, compared to linear hedonic price model.

Topic Category 人文學 > 地理及區域研究
管理學院 > 土地管理與開發研究所
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