大型購物中心的空間特徵差異對業種分派之影響

The influential spatial features to tenant placement in large-scale shopping centers

林育澂(Yu-Cheng Lin)

指導教授 ： 游舜德

國立臺北大學/公共事務學院/不動產與城鄉環境學系/碩士(2013年)

摘要

購物中心以「空間」與「商品」成為其吸引消費者的焦點，並透過適合的承租組合（Tenant mix）策略，提供完善且多樣性（Diversity/variety）的商品與服務，以滿足消費者多樣性的消費需求，吸引最大的來客人數。因此，在探討購物中心業種空間分派模式的議題時，不僅可由空間面向，解析空間特徵的內涵，也可由商品面向，解析商品與空間之間的關聯性，即承租商的空間區位需求。然而，空間隨著建築環境的差異而有不同的特徵，不僅影響消費者的消費遊逛行為，也對承租商的空間區位需求產生影響。過去研究僅以宏觀的空間角度，初步提出業種的空間區位需求，卻未曾於差異性空間特徵的面向上做討論。故，本研究結構空間型構法與地理資訊系統，以微觀空間的角度解析差異性之空間特徵，同時以消費者行為詮釋出的不同類型業種之空間區位需求，歸納出不同業種在差異性空間特徵中的分派模式，此外，本研究更深入探討個別業種在差異性空間特徵下的空間分派模式，包含：珠寶與配件、女裝、中性服飾、鞋類、藥妝美體、餐廳、主題商店與一般服務，共8個業種，在差異性空間特徵下的空間區位需求。
本研究蒐集8個國家，40場區域型購物中心，185個平面，共10,765個櫃位作為研究對象，並以ANOVA分析、多元迴歸分析與二元logistic迴歸分析作為實證分析方法。研究結果發現「珠寶與配件」、「女裝」、「中性服飾」、「鞋類」、「藥妝美容美體」在總面積較大的個案中，不僅分佈於樓層數較低的空間區位，即空間深度較淺、便捷度與整合能力較高的區位，同時也分佈於樓層數較高的空間區位，即空間深度較深、便捷度與整合能力較低的區位，此外，在總樓層數較高的個案中，傾向分佈於高樓層空間區位的現象更為明顯，而在低樓層的空間區位上，無論該平面空間複雜度高或低皆可配置；「主題商店」、「一般服務」無論在總面積、總樓層數、空間複雜度的差異性空間特徵下，皆呈現廣泛分佈於各樓層的空間區位中；「餐廳」在總面積較小的個案，傾向將餐廳配置於高樓層區位，然而，隨著個案總面積的增加，餐廳則由高樓層轉向低樓層作密集的分佈，其次，總樓層數4層樓以下的個案中，餐廳平均分佈於各樓層之間，再者，餐廳分佈在樓層數低且空間複雜度低的平面分佈的趨勢。

關鍵字

購物中心、差異性空間特徵、業種空間區位需求、空間型構法、地理資訊系統

並列摘要

To attract maximum consumers, shopping centers lend “space” and “commodities” to consumers, and through appropriate tenant mix strategy and diversity of goods and services to meet customers' various of consumer demand. Therefore, to investigate the issues of tenant placement of shopping centers, can not only from spatial features, but also from the spatial location demand of tenants. However, the spatial features differences in the built environment, and not only affects consumer’s behavior, but also impact the spatial location demand of tenants. Some researches apply spatial allocation only from macroscopic spatial, but didn’t consider the difference of spatial features, therefore, this research have applied Space Syntax and GIS with microscopic spatial, to argues tenant placement strategies for large-scale shopping centers differ depending on different spatial features and spatial location demand of various tenants, including: jewelry&accessories, clothing of womenswear and unisex, footwear, pharmacy health & beauty, restaurants, themed store and services – general.
This research combines Space Syntax and GIS, using the data of 40 cases, 185 floorplans, 10,765 retail store units of regional shopping centers from 8 countries, to summarize the difference of the placement of 8 tenants between different types of spatial features. The Results find that, with microscopic spatial, 8 tenants allocated different placement of shopping centers with different total gross leasing area and total floors of the shopping center, simultaneously, the complexity of the floorplan.

並列關鍵字

shopping center, different spatial feature, spatial location demand of tenants, space syntax, GIS

參考文獻

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