長榮大學土地管理與開發研究所學位論文
長榮大學,正常發行
選擇卷期
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本研究首先建立公寓大廈之主觀滿意度迴歸模型與客觀績效迴歸模型，探討公寓大廈本身的基本屬性與管理維護模式等因素，對主觀滿意度迴歸模型與客觀績效迴歸模型之影響。其次，建立公寓大廈管理維成效之特徵價格模型，探討公寓大廈整體管理維護成效與影響房地價格之相關因素，對公寓大廈房地交易價格之影響。 實證結果發現，對主觀滿意度迴歸模型與客觀績效迴歸模型均有顯著影響的自變數為屋齡、管理維護模式分數，屋齡與主觀滿意度分數、客觀績效分數為負相關，表示屋齡愈少，主觀滿意度分數與客觀績效分數愈高；管理維護模式分數與主觀滿意度分數、客觀績效分數為正相關，管理維護模式分數愈高，代表委外管理的程度愈高，公寓大廈的管理維護工作需具有專業知識與人力的投入，將公寓大廈管理維護工作委託予專職人員（例如聘顧保全人員、清潔公司）進行部分管理工作或全部委託專業管理公司進行管理工作，可促使公寓大廈管理維護品質維持應有的水準。 其次，建立公寓大廈管理維成效之特徵價格模型。實證結果發現，影響公寓大廈房地交易價格的主要特徵為建坪面積，其次為公寓大廈整體管理維護成效，其餘具有顯著影響的特徵為屋齡、總戶數、與市中心最短路徑距離、與最近學區（國小）最短路徑距離。由此可得知，公寓大廈管理維護成效與房地交易價格呈現正相關且有顯著的影響，公寓大廈實施管理維護的成效愈好，代表提供給予住戶的生活品質愈高，可提高房地交易價格。
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現今大尺度地下空間的利用為都市規劃上重要課題之ㄧ，因此，本研究之目的為探索空間認知此一隱性變數(latent variable)對地下空間選擇行為的影響，利用現地調查、網路問卷與訪問進行地下空間認知調查，並以結構方程模式(structural equation modeling, SEM)進一步探討地下空間使用者對空間選擇之關係網絡。研究結果顯示，高雄國際機場捷運站(R4)空間選擇結構中，影響空間選擇有地區環境吸引與空間認知，其空間認知為影響空間選擇意願之主要因素，且空間認知的部份包含了個體尋路判斷認知與環境資訊認知兩部份，然而，地區環境吸引對空間選擇影響為一間接性的影響。 本研究以高雄國際機場捷運站(R4)為例，依據SEM結果進行不同環境條件之設定，且透過NetLogo此一模擬軟體來顯現移動行為，模擬結果顯示，本研究所建立之地下空間選擇網絡關係具合理且適宜，並可作為後續參數之修改依據，以符合不同環境與使用者性質。
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為瞭解家戶對九二一地震及七二水災的調整行為之影響，本研究以東勢鎮家戶為研究對象，探討家戶受到地震與洪水災害的衝擊，藉由災害經驗、風險認知轉化，提高家戶積極參與災害調整工作之意願，以有效降低災害損失。 過去文獻與研究以探討單一災害調整行為為主，少研究不同災害之調整行為。本研究以同一地區前後遭受地震與洪水災害，瞭解家戶災害調整行為之差異性。參考 Lindell 與 Perry 建構之防護行動決策模型（Protective Action Decision Model, PADM），本研究設計地震、洪水災害調整模型，以家戶人口特徵、災害經驗、災害風險認知及災害調整行為四個構面，提出彼此有關聯的假說。 本研究利用問卷調查收集東勢鎮家戶災害資料。實證分析發現，家戶之災害調整隨著災害類型之不同而有差異，且隨家戶人口特徵、災害經驗之不同，影響災害風險認知及災害調整行為。本研究建議未來政府對於防救災決策，應以家戶為優先考量，提供防救災相關資訊給予民眾，教育家戶防災知識及學習行動的參與，並透過防災知識之實際運用，提高家戶對防災工作認知及減輕災害損失。
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921地震重創台灣地區經濟活動與產業發展，斷層帶及鄰近地區居民生活機能亦深受影響。當時台中市政府於地震發生後三個多月，公布車籠埔斷層中心線兩側各十五公尺範圍內土地，於2000年1月1日起實施禁建。因此，斷層帶鄰近地區土地使用受限，造成地價下跌致影響民眾購屋因素上之考量，因此斷層帶鄰近地區消費者之購屋行為與購屋因素考量為目前土地利用重要課題，亦為本文之研究主題。 台南市東區虎尾寮重劃區所在位置部份為後甲里斷層，屬於存疑性活動斷層。然虎尾寮重劃區依然吸引民眾購屋，雖位在活動斷層上，但由於交通便捷、文風鼎盛、生活機能便利等因素，甚至晉升台南市頂級住宅區之一。本研究為瞭解斷層存在是否影響斷層帶及其鄰近地區居民購屋因素考量與活動斷層認知，因此選定虎尾寮（研究區Ⅰ）與後甲里斷層鄰近地區（研究區Ⅱ）為研究範圍，透過問卷調查法探求居民主要考量；並整理由政府定期發行的住宅交易資料輔以客觀立場，採時間序列分析法，建構住宅價格模型，分析影響東區房價主因與探討921地震是否造成其房價的變化。經由問卷調查結果統計分析及住宅價格模型實證分析後得到下列結果： 1.「有無活動斷層」皆未納入東區居民購屋主因之內；吸引居民在東區購屋主因為交通因素、文風鼎盛與生活機能便利等三項。 2.逾半數以上研究區Ⅱ居民（57.28％）購屋時會把「住宅是否位於斷層帶上」視為考慮購屋因素（但並非購屋主因）。其中，七成以上有工作的受訪者、45歲以下的受訪者、月收入5萬以下的受訪者購屋時多會考量此一因素；顯示有穩定工作、主購屋年齡層或一般受薪階級會把「有無活動斷層」納入購屋考量。 3.逾半數以上研究區Ⅰ居民（63.55％）將來仍繼續考慮在當地購屋。其中，有工作與45歲以下的受訪者購屋時多考慮防災因素，無工作與45歲以上的受訪者購屋時則多考慮個人偏好或其他想法等。九成以上研究區Ⅱ居民（90.29％）將來則不考慮到虎尾寮或斷層帶購屋。 4.逾半數以上研究區Ⅰ居民（60.75％）雖認為斷層會影響購屋考量，但更重視交通因素、文風鼎盛與生活機能便利等購屋主因，所以仍繼續在當地購屋。近九成研究區Ⅱ居民（89.32％）則認為斷層會影響購屋考量。 5.八成以上研究區Ⅰ居民（80.37％）認為當地房價不會受到後甲里斷層影響，因為ヾ房屋推陳出新，建商因此注重耐震防災措施，品質更有保障；ゝ該斷層尚未造成相當程度的損害。 6.本研究推論四個可能發生事件影響東區房價波動的時間點為83年第2季、86年第3季、87年第1季及91年第1季，但並未包含921地震（88年第4季）。 7.本研究推論導致東區房價上漲原因為ヾ83年由於景氣活絡，政府推出平價住宅政策；ゝ86至87年間亞洲金融風暴，央行提供紓困措施促進房地產的需求；ゞ90年納莉颱風重創北台灣，促進桃園、新竹以南地區的新移民潮。 9.921地震發生後五季，造成東區住宅價格平均約下跌7.43％。雖然東區房價受921地震影響，斷層存在可能引發地震，但活動斷層並非東區居民購屋主因考量。 10.以第二期住宅模型為例，若僅預測未來1季房價時，其預測誤差僅維持在4.28％，但若進一步預測未來二季時，預測誤差則增加至8.75％∼9.62％，但仍落在預測值95％信賴區間內。五期中有三期模型的預測房價出現此情況，顯示時間序列分析法適合短期預測，因此本研究的結果可供住宅價格研究參考。
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土石流發生頻度定義為一溪流於某幾次颱風暴雨事件中累計發生土石流次數與總事件數之比值，其值介於0~1之間，發生頻度值愈高即代表該溪流發生土石流之次數愈頻繁。 本研究以陳有蘭溪流域一級河序之117條溪流為分析對象，利用SPOT衛星影像加以判釋溪流於桃芝颱風與敏督利颱風期間之土石流發生記錄。文中選定有效集水面積、溪流平均坡度、集水區平均坡度、集水區形狀係數、潛在崩塌比、岩體品質評分（RMR）值等6個為與時間無關之靜態因子，以及與時間有關之新增崩塌率共7個因子作為分群因子，針對上述溪流進行分群。分群方法係以模糊分群法將屬性相近之溪流分為一群，並以隸屬函數表示各溪流隸屬各群別之程度。分群結果透過Wilk’s λ值及土石流災害記錄檢驗群體差異度，顯示包含動態因子之分群能使群體間具有較顯著的差異程度，其中桃芝颱風期間之群體土石流平均發生率分別為0.7、0.44及0，敏督利颱風期間則為0.36、0.21及0。 此外，本研究分析不同土石流發生頻度溪流之地文及水文特性顯示，主導土石流發生頻度高低之關鍵因素，靜態方面以坡度因子、地質岩性以及有效集水面積等為關鍵；而動態方面之新增崩塌率亦有顯著之影響性。依據土石流發生頻度、新增崩塌地及颱風事件降雨之空間分布進行比對，發生頻度高者具有較集中的降雨量及土砂供應量。至於陳有蘭溪流域易重覆發生土石流災害之地點，則以神木、信義及龍神橋等地區為主，因此這些地區應加強防救災系統及颱風豪雨期間之即時監控。
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台灣地區法拍屋的市場逐年熱絡，因為法拍屋的拍定價往往會比一般市價來的低，其所衍生出來的高報酬，即為吸引投資者想進入此市場的主要原因。但由於法拍屋投資需要較豐富的專業知識與實務經驗累積，投資者才會有合理的投資報酬率。本研究由法拍屋相關文獻與專家群組所提出之實務經驗彙整，提出法拍屋投資時重要的決策因子分別為：拍賣底價、拍次、點交有無、建物面積、房屋狀況、車位有無及區位環境等七項。且藉由層級分析法與聯合分析的理論架構，提出一些法拍屋投資決策理念，以利法拍屋投資者或想購屋自住的法拍屋消費者於考慮購買法拍屋時，經初步篩選後，將可行性較高之方案，做有系統之評估排序，以為投資法拍屋時之決策參考。
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土地增值稅之稅率，由民國66年時的40％、50％、60％三級，至91年實施減半徵收三年，再於94年修法調降稅率為20％、30％、40％三級，此一政策轉變與影響，不但引發租稅公平性爭議，更對土地增值稅減免效果能否帶動房地產市場景氣產生爭論，本研究藉由探究歷年來各地區之土地增值稅實質負擔與土地交易情形，據以分析二者之關聯並釐清政策實施效果，提供政府作為施政參考。 本研究由蒐集歷年來政府課徵土地增值稅之稅源統計資料發現：自86年以來，土地增值稅之稅源結構中，自用住宅與一般用地之稅源比重逐年減少，而免稅用地之比重則大幅成長，迄今巳超過全部土地移轉交易量之6成。此外，實施土地增值稅減半徵收政策，所影響之標的對象，主要為一般用地之長期持有土地者，政策實施前後，其土地增值稅有效稅率均維持在第一級距至第二級距之間，然政策實施期間，土地移轉筆數、漲價總數額、應納稅額都明顯增加，代表政策效果確具有激勵作用。 本研究以Granger因果關係檢定結果發現：台灣省、台北縣等二個地區之土地移轉交易與土地增值稅負之間，皆不具有因果關係，台北市之土地移轉交易具有領先土地增值稅負之關係，且二者為單向之因果關係；另高雄市之土地增值稅負具有領先土地移轉交易之關係，且二者亦為單向之因果關係；台中市之土地移轉交易與土增稅負互為因果關係，即二者具有雙向回饋之關係；另外，由VAR模型之衝擊反應分析及變異數分解發現：土地增值稅對土地交易之影響以台北市、台中市、高雄市等三個地區較明顯，然政策效果在高雄市僅為短期反應，長期並無太大作用；台北市之影響並不穩定；台中市則呈現較為長期且正向之關聯。綜合上開實證分析結果發現：土地增值稅對土地交易之影響因地區不同而異，惟整體而言並不顯著，政府如無其他配套措施，而欲藉由調降稅率以帶動房地產市場景氣，可能僅具短期成效，長期而言作用不大。
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從過去許多的災害經驗發現，具有防救災能力的社區能夠有效減緩災害所造成的損失；許多學者亦針對社區層級的災害防救課題進行研究，並提出「防災社區」的觀念。過去以社區為對象的災害防救相關研究大多關注在防救災體系檢討、社區防救災推動、防災社區形成要素以及社區災害防救對策研擬等。然而，提升社區防救災工作效率的關鍵仍在於考量符合社區本身的災害特性與防救災資源需求。因此本研究將從社區防救災需求的層面進行探討。 首先透過相關文獻回顧，依社區執行防災社區時所涉及之相關事項建構出組織、設施設備、行動、空間以及制度等五個層面的社區防救災需求項目，並選擇三個具有颱洪災害、地震災害及火災爆炸災害潛勢的社區進行調查；其次分別說明不同社區及居民特性對於社區防救災需求兩者間之需求，以瞭解不同社區及居民特性所反映出之防救災需求差異；最後藉由社區基本分析找出具代表性之社區及居民特性作為影響社區防救災需求之因素。此結果可提供相關單位有效執行防救災工作之參考。
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環境為人類社會共有資源，河川環境管理成為當今人類生活重要之課題。二仁溪河川環境關乎在地居民之健康與生態，為了有效管理二仁溪流域環境問題，除了工程技術之改變，更需要改變家戶的態度與行為。 本研究目的在瞭解二仁溪流域家戶對於河川污染環境認知、態度與行動參與意願之間的關聯強度。為達此目的，根據環境認知、態度與行為相關文獻建構出河川污染衝擊模型概念圖，並提出研究假說，並以問卷所得資料進行假說驗證。探討二仁溪流域家戶特性之「性別」、「年齡」、「教育程度」、「年收入」與「居住時間」，以對數線性模型分析探討不同家戶特性水準下「環境認知與環境態度」、「環境態度與環境行為」和「環境認知與環境行為」之間的關聯強度。 本研究發現：1.環境認知、態度與行為之間互有關聯，二仁溪流域家戶河川污染環境認知程度愈高，擔憂家人生活健康受影響之環境態度也愈高，相對上其行動參與意願也愈高；2.環境認知和態度、環境態度和行為、環境認知和行為，在不同家戶特性下有顯著之差別。研究發現「高教育程度」、「居住時間愈久」與「男性」之家戶，河川污染環境認知與態度愈高，愈傾向參與相關行動作為。最後本研究建議，應該提昇「低教育程度」、「青壯年以下」、「居住時間較短」與「女性」之環境認知與態度，透過宣傳環境教育之方法、設計相關活動、環境教育實施於大專院校、中學與社區大學與相關河川環境教育中心的成立，以提昇家戶對河川污染的環境認知與態度，進而刺激影響其實際行動作為。
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摘要 近年來因許多大規模自然災害而使許多人受到災害的威脅，由台灣、日本數據發現在受災死亡的人中高齡者比例為最高，由於其體力、生理機能已不如一般人，而日本調查中又發現除了高齡者外，身理障礙、孕婦、外國人、乳幼兒等亦為災害中高危險群，因此在發生災害時應給予適切的災害情報傳達等避難支援。 本研究初步以美國、日本及台灣等文獻分析，尤以日本為主，並以社區自助觀點歸納避難支援課題及對策，並分別整理分析在災前整備、災時及災後生活期間災害時災害弱勢族群避難支援之要項，以作為未來考量災害弱勢族群支援相關對策時之要素，並以此架構進行專家問卷與個案社區訪談及居民問卷調查。 專家問卷以模糊德爾菲法分析專家群體對於本研究建構之災害弱勢族群避難支援對策項目權重；本研究遴選上安與金華兩個案社區進行實證研究，訪談社區幹部與做居民問卷調查，以描述性統計、次數分配、交叉分析與t檢定分析，加以了解目前社區對於災害弱勢族群實施之相關避難支援對策現況以及居民對於本研究建構之災害弱勢族群避難支援對策項目重要性評價，綜合分析農村社區與都市社區災害弱勢族群避難支援對策的要素，以建構完善之社區自助之災害弱勢族群避難支援體系。 本研究發現，在專家群評與社區問卷分析部分，皆認為「與社區內部合作」與「救援方法與訓練」是非常重要的項目；而不同之處為對策『於一般避難所內設置特殊醫療設備』在專家群體得到最低的權重，但社區中高齡者認為避難所的醫療設備是非常重要的避難所設備項目；農村社區則因災害經驗豐富居民參與救援方法與訓練的意願較都市社區高，而避難所規劃方面農村社區認為醫療設備非常重要、都市社區則希望能有災害弱勢者個人專屬空間。 關鍵字：災害弱勢者，自然災害，避難支援