臺北大學不動產與城鄉環境學系學位論文
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聯合國國際減災策略(UNISDR)提出之「2005-2015兵庫行動綱領」，將國家與地區災害回復力(resilience)建構列入行動核心。許多災害調查報告亦指出，高齡者與人員傷亡或損失規模間存在緊密關係，且都市人口高齡化，亦可能降低都市災害因應能力(coping capacity)與回復力。故人口高齡化不僅為社會脆弱度構成要素，亦為影響社會回復力的重要一環。台灣即將邁入「超高齡社會」，應積極掌握人口高齡化對回復力的影響，作為建構整體災害調適策略之基礎。 當一地區面對大規模災害侵襲，政府投入為影響災後復原關鍵。過去國內研究大多著眼於颱洪災害，較缺乏地震災害相關探討，故本研究以回復力觀點探討不同程度的「地區人口高齡化」內涵及其災害回復力，希望建立「地區人口年齡結構 - 人口高齡化 - 災害回復力」之關係。在研究策略上，以村里戶政人口資料為基礎，利用集群分析法（cluster analysis）與統計分析建立「人口高齡化」與「地區人口年齡結構」的對應關係，及判別不同地區人口年齡結構所代表的人口高齡化程度之模型；本研究透過 921 集集大地震重建歷程之案例研究，分析台中縣、市與南投縣於災前人口高齡化與災後人口回復之空間相關性；利用迴歸分析探討各指標因素對人口回復力之影響，以得到不同人口高齡化程度之地區所表現的之災害回復力。研究結果發現，高齡人口、都市發展程度與社會經濟條件，是影響人口回復力之關鍵。此外本研究所建立之人口回復力評估架構與方式，可供各地區檢視人口回復力之狀況，並應用於整體災害調適策略的研擬。
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價格為購屋過程中之重要參考因素，而影響住宅價格之形成因素相當多樣，而就華人地區而言，風水為重要影響因素之一；然風水類別多樣，而影響住宅價格之風水主要係以住宅環境周遭之設施構成樣態如建築物等所產生的負能量氣流，即風水之外煞因子為判斷依據。 然風水之影響因人而異且相當主觀，本研究以相關文獻歸納路沖、陰邪煞、天斬煞、反弓煞、壁刀煞、剪刀煞、腰斬煞、壓頂煞、無尾巷、電力相關設施及凶宅等十一項民眾購屋時較忌諱之外煞因子，作為本研究之分析標的並藉由條件評價法以直接問卷方式，探討鹿港鎮與彰化市兩地區之民眾對於外煞因子之認知程度及其影響住宅價格之減價幅度與忌諱程度；使影響住宅價格資訊更為透明同時提供民眾購置住宅時與不動產估價人員評估時之參考依據。研究結果如下： 一、風水外煞因子之認知程度因人而異，必須經由詳細說明始得探尋民眾心中風水因子影響住宅之真實價格；且外煞因子之認知程度主要與受訪者之性別、年齡、教育程 度等屬性產生顯著關聯性；而月所得與有、無宗教信仰屬性中僅部分外煞因子與認知程度產生關聯性；而對於宗教信仰之不同與居住地區不同則無關聯性。二、兩地區受訪者對於外煞因子忌諱程度無明顯差異；而外煞因子之忌諱程度與受訪者之性別、年齡、教育程度產生顯著之關聯性；對於月所得與有、無宗教信仰及宗教信 仰之不同等屬性僅部分因子產生顯著之關聯性；最後，外煞因子之忌諱程度與認知程度及居住地區等項目無顯著之關聯性。三、兩地區之受訪者對於外煞因子之忌諱程度相當明顯，其減價程度以不願意購買具有外煞因子存在之住宅的比例最高。
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由於購物中心的本質在於提供多種類型的承租商營運空間，藉由承租商所提供的商品與服務來滿足消費者的需求，而商品的品質與多樣性不斷的提升與改變，經營管理者如何選擇承租商的類型，也成為購物中心研究上需要被注意的部分。以台北地區為例，明耀百貨招租日本的強勢品牌進入百貨，如Uniqlo，而又於2014招納副牌GU進入，以兩者作為吸引消費者前往遊逛與消費的主要集客力，同時，改善了因台北市忠孝商圈西移而導致原商圈逐漸沒落的困境；除此之外，位於明耀百貨對面的統領商業大樓（原統領百貨），也因消費人潮的轉移而面臨同樣的困境，面對如此困境，為了重新吸引消費客群，提升百貨本身集客力，於2011年招聘西班牙知名平價品牌ZARA為商場的強勢品牌。 本研究為了解強勢品牌特徵值與其空間配置，樣本取自於各購物中心提供予大眾消費者的公開資訊，利用GIS自2014年至2015年，數化完成30場個案，57個樓層平面及其現有承租商名單，作為研究樣本，廣泛蒐集4個國家與不同空間特徵的大型購物中心，首先採用「專家問卷調查」作為問卷調查階段的主軸，檢測出重要性權數較高的強勢品牌特徵因素為基準，並於GIS建立的水平型式購物中心的現有承租商清單中，篩選出符合此基準的強勢品牌，接著再採用倫敦大學（University College London, ULI）研發出，用於分析空間使用者與空間關係的Space Syntax，作為探討強勢品牌與樓地板空間之關聯性。
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受到政府以購屋為主的住宅政策影響，國人自有住宅率高，空屋率高，居住選擇大多以購屋為主，租屋變成購屋之外的次選擇，出租住宅市場較不發達，租屋環境普遍不佳，租屋糾紛層出不窮，造成民眾對租屋的不安與惶恐。有鑒於國外專業住宅租賃公司發展健全，國內相對缺乏長期出租住宅，本研究利用長期出租住宅問卷調結果分析，建立符合租屋需求之長期出租住宅，解決目前國內租賃市場過小且紊亂的問題。 研究結果顯示有51.4%民眾願意承租專業長期出租住宅。以二元羅吉斯迴歸分析願意與不願意承租長期出租住宅之結果顯示:服務費用越高，有意願承租者越高，顯示若將需求服務提高，國內確實可發展長期出租住宅。再者同意租屋品質不佳，願意承租的勝算比為1.3倍。認為租金偏高，願意承租之勝算比為1.38倍。有透過仲介租屋則較沒透過仲介之勝算比為1.52倍，預期未來人數需求人數越多之勝算比為1.131倍，居住面積越大之勝算比為0.981倍，性別上男性較女性有意願之勝算比為1.46倍。 在經營模式上，以取得方式可分為興建管理與純管理兩種主要模式，配合公部門取得與私部門取得方式的不同而有多樣的經營模式。租期上，可分為長中短三種彈性租期模式。以出租住宅的建材等級，可分為高級出租住宅、一般出租住宅及社會住宅等模式。
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論文提要： 都市的宜居性與永續發展乃當前人類生活的重要課題，其中都市運輸活動與規劃更會對兩者產生顯著的影響。然而，目前大部分的規劃策略，並未考量都市發展與都市運輸需求不斷擾動的特性，同時，都市運輸決策亦未納入因隨時間變動而產生不同考量因子所產生規劃上的影響。 另一方面，由於現今社會通訊及電腦技術的普及與進步，已使我們在蒐集、儲存及處理資料的能力今非昔比，「巨量資料（Big data）」的出現，不僅使人們在分析與預測方面更加準確，其高時效性更讓我們能即時解決許多挑戰。因此，在此契機下，我國現今應用巨量資料於都市規劃、交通運輸領域的嘗試應是十分值得研究與探討的新領域。 本研究將應用巨量資料以為基礎，希望能進一步將其應用於都市永續運輸策略之研究。研究將先針對國內外相關文獻進行回顧與分析，初步歸納出符合宜居城市原則的永續運輸指標，再採用模糊德爾菲法（Fuzzy Delphi Technique, FDT）的專家問卷方式篩選出重要指標。同時，為使研究結果能實際應用於規劃決策中隨時間而可能改變之動態環境的不同策略因應，本研究將進一步結合動態網路程序法（Dynamic Network Process, DNP）及資料探勘技術（Data Mining），希能藉由分析與都市運輸相關之巨量資料以預測指標的未來動態情況，並研擬出在動態時空變化下，宜居城市永續運輸策略的優先順序評估。本研究期望能夠藉由研究成果的呈現呼應當前都市規劃的需求，並使我國的永續運輸策略有更明確的發展基礎。
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隨著都市發展，人口密度增加，土地使用集約度愈趨密集，人類對於土地使用方式已由平面化朝向立體化發展，傳統土地所有權範圍上至宇宙下至地心的觀念逐漸被取代，地下及地上的空間可以分層開發並歸於不同的權屬，區分所有建物已然成為現代城市建築的主流，雖能大幅提昇土地使用效率，但亦使產權界線模糊、權利關係複雜化，增加地籍管理的困難，衍生交易糾紛。 近年來國際地籍測量師協會(International Federation of Surveyors, FIG)大力推動三維地籍(3D Cadastre)，三維地籍是對土地及其三維產權範圍給予權利及限制的地籍登記，三維產權範圍是指權利人於空間之權利界線，三維產權情況是指不同的產權範圍內可能具有不同土地使用類型，相互關聯。目前我國技術上已可將建物測量成果圖作為基礎，配合竣工平面圖的樓層高度拉伸，建立以產權為範圍之三維地籍建物模型，呈現出立體化的視覺效果。 實務上，我國建物登記係依據建物測量成果圖所載之權屬、範圍、面積等資料進行建物標示部及所有權部之登記，然而傳統二維地籍登記已無法滿足區分所有建物複雜的空間性格，其相關的權利範圍及限制關係亦難清楚劃分，惟建物權屬之界定及登記影響人民財產權甚鉅，如何將現實世界的權利關係清楚呈現於登記制度藉以達成公示效果，實屬重要議題。 本研究係將三維地籍建物模型應用於區分所有建物登記之實務，藉由立體化的呈現提昇區分所有權人對於區分所有建物權屬範圍之認知，並檢討區分所有建物登記制度仍需修正及改善之處，加以提倡三維地籍之發展與應用，促進不動產資訊透明化及公開化。
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近年來，景美集應廟為了興建廟埕、牌樓，實行臺北市第三級古蹟景美集應廟經營管理及維護計畫，計畫收回周邊土地，遷移位在保存區的景美夜市攤商，引發與景美夜市之空間衝突。 本研究為了釐清景美夜市與集應廟衝突爭議，先探討景美夜市與集應廟形成原因，瞭解到景美夜市因集應廟發展而來，集應廟為高姓族人之家廟。再經由景美夜市攤商現況調查，證實攤商聚集處由早期景美頂街近景美溪轉往今景美捷運站附近，係因交通系統的轉變。集應廟與其周邊攤商為不定期限之租賃關係，因集應廟欲收回周邊土地，使攤商受遷移，攤商不滿而故意抬高遷移補償費，產生攤商不願意搬遷的衝突。集應廟計畫取得保存區所有產權，但保存區仍有私人產權，產生產權取得困難之衝突。集應廟欲興建廟埕直通景文街，將使景美老街紋理受到破壞，且廟埕空間大，若地方慶典活動不多，恐形成廟埕空間閒置，產生使用空間衝突。 景美夜市的遊客前來消費的同時，吸引遊客到集應廟祭祀，集應廟信徒參拜時，順道到景美夜市購物，景美夜市與集應廟為共存共榮之關係。集應廟見證景美老街的興衰與發展，反映景美夜市的地方重要性。因此，本研究建議保存景美老街，結合集應廟地方家廟，與景美捷運站連結成地方核心。景美夜市各自治會整合成夜市發展組織，與集應廟定期開會決定未來規劃的方向，將廟埕規劃一部分給攤商使用，遇到廟宇慶典，攤商自動休市，使集應廟與攤商能延續共存共榮之關係。
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在不動產估價理論中，通常利用三大方法來評估不動產的價值，分別為比較法（Sales Comparison Approach）、收益法（Income Approach）與成本法（Cost approach）。 參考國際評價準則與國內不動產估價技術規則相關敘述與規定，亦顯示不動產真實價值一般來說除了與三大估價方法有某種程度的關聯之外，也隨著不同時間、不同因素且不定時的發生變化。 在內文的討論中也發現在不動產估價的程序中，由於最終估值的形成是來自多項因素彼此制衡拉扯下所形成的結果，故與不動產的真實價值之間可能還是會存在某些因素的誤差。此一特性與量子物理的著名理論「不確定性原理（Uncertainty Principle）」有其類似之特質。 故本研究的主要目的為試圖從不動產價值形成的原因來逐步探討各估價方法其主要因素彼此之間的關係，並以量子物理的角度來切入並解釋不動產估價方法對於不動產真實估值上的限制原因並輔以統計實證結果說明與印證理論的初步觀點。
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