凶宅買賣之法律問題研究

王國治

《人權會訊》 133期 (2019/10) Pp. 18-32

摘要

「華人社會注重風水、運勢，對於凶宅特別忌諱，也因此，凶宅價格往往明顯低於市價，有時屋主甚至會隱匿凶宅資訊，避免影響價格，此時就容易產生糾紛」。「凶宅衍生的訴訟官司層出不窮，一般社會觀念定義的凶宅，包含房屋座落不吉利方位；頻傳靈異事件；發生過自殺、凶殺或意外死亡事件；甚至之後以該土地建造房屋等。因太過廣泛，難以應用在法律爭議上。其實凶宅並非法律名詞，也沒有法律上的定義。」雖然內政部有兩次函令凶宅的定義，從「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」改為「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」但是「法官對於凶宅的見解，與內政部南轅北轍是司空見慣的事。然而，法官卻完全推翻內政部函釋，而認為『自願跳樓不算凶宅』。法官更在判決中強調，『凶宅並非法律名詞，定義莫衷一是』，直接打臉內政部。為什麼法官會這麼說呢？法界人士分析，「凶宅」確實沒有入法，只是民間普遍稱呼；至於內政部函釋位階太低，法官反而握有較大的裁量空間，毋需照著函釋作出判決。依照我國法規位階層級高低，最高是憲法，其次是法律，接著是法規命令，最低的是行政規則，而函釋則屬於行政規則的其中一種。假如將凶宅定在法律裡面，則法官必須按法律判決；如果只是函釋，那就看法官個人態度，當成判決依據或僅供參考都可能發生，因而銜生出判決的亂象，讓人民無所適從。如果入法是否更好？答案也是否定的，因為內政部函釋內容就像『學術或官僚象牙塔裡生出來的外星生物』，既不嚴謹、規範的層面太狹窄，對凶宅認定又跟人民認知差距過大，稱不上是健全的規範。若是匆促立法，那反而是災難。定義凶宅是個大工程，有林林總總的奇怪事項要顧及到，因為非自然死亡造成凶宅的案件千奇百怪，最好討論周全再立法，不要為了立法而立法。」