台灣不動產證券化法制環境對降低不動產經營風險之效果評析

摘要台灣不動產市場自上一波景氣以來，已歷時十餘年的低迷，對不動產業造成鉅創，連帶嚴重影響國內總體經濟之發展，政府及民間開始對推行不動產證券化制度，以提振國內不動產市場，寄予厚望，本論文擬自不動產業者的角度出發，探討目前台灣所建構的不動產證券化法制環境，對降低不動產經營風險之效果。本論文共分七章，各章主題如下：第一章緒論，將說明本論文撰寫之動機、研究方法與範圍及本論文之結構。第二章不動產證券化基礎理論，討論的主題有二：一是不動產證券化的運作體系，包括資產分割、特殊目的機構以及其他不動產證券化相關制度；二是介紹美日之不動產證券化經驗，包括美國的不動產有限合夥、不動產投資信託、土地信託以及日本的土地信託的發展經驗。第三章為台灣不動產的經營風險—以不動產業者為中心，首先將先介紹台灣不動產業者的基本概念，包括台灣不動產的運作流程以及台灣不動產業者的意涵為何；其二為台灣不動產的經營風險，將自台灣不動產市場開始介紹起，進而影響不動產投資開發的因素為何，最後將說明台灣不動產業者的經營風險為何。第四章為台灣的不動產經營者在面對經營風險時其所做的努力與其成果，本章將介紹台灣各個時期不動產業者所推出之運用不動產證券化概念之個案，並輔以當時之政經背景，計有1970年代的金像獎電影院、嘉年華大飯店、財神酒店；1990年代的太平洋鳳蝶計畫、太平洋登豐理財計畫、歐洲共同仕場，2000年代某律師所推行的信託個案、中華開發工業銀行之不動產信託個案以及依不動產證券化條例所推行之個案等，並簡要分析各時期個案失敗的原因。第五章為台灣不動產證券化法制環境的發展，本章將要說明前揭個案之不動產證券化法制環境，包括1970年代、1990年代以及並將就2000年代政府逐步建構完成的不動產證券化法制，包括信託法、都市更新條例、不動產證券化條例，作一簡要介紹。第六章為當前法制環境對降低不動產經營風險的評析，將以當前法制下的實務來檢驗是否可協助不動產業者降低其經營風險，包括依信託法發行不動產信託受益憑證、不動產證券化條例之不動產資產信託、不動產證券化條例之不動產投資信託，並對此作一簡要分析。第七章結論與建議。