我國不動產登記制度中註記登記之研究

不動產登記之目的在於把真實的狀況顯示出來，藉此保護交易安全。然而，隨著社會之變化，物權與債權已有某種程度的滲透與融合，當人民因諸多原因（如繼承、買賣、裁判或占有等），向土地登記機關聲請登記時，辦理機關對於不動產登記簿其他登記事項欄中因行政機關囑託、權利人申請以及登記機關依職權辦理之註記，其作用係對外發生公示效果或對內提醒審查人員查證，然註記事項對於物權變動產生何種關連性，是否影響登記案件之准駁。登記機關之審查人員並無司法調查權且需在規定時間內辦結，倘對於該內容有所疑慮，僅能經由電話或公文向其他機關求證方式加以確認，遇上陳年舊案或複雜案件，找個理由先開補正，把登記原因證明文件之查證工作，以行政程序之規定推諉給申請人負擔，申請人也只能知難而退，真正的事實成為法律程序下不得不犧牲之貢品。土地登記簿之『註記』，並非土地法第37條第1項所規定之土地及建築改良物權利之登記，而依內政部發布之登記原因標準用語記載，所謂註記，指在標示部、所有權部及他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記。足見合法之註記，僅係客觀事實之記載，其目的在促使嗣後登記人員注意，或使第三人知悉其事實，避免遭受不利益，故註記不得涉及人民權利之限制事項。至若地政機關假藉註記之名，實則在土地或建物登記簿上為限制人民之權利之記載，並發生公示之效力，其行為已影響土地或建物所有權人對該房地之使用、收益、處分等權利，並對外直接發生法律效果，自不應拘泥於其所使用之文字，從而，不動產登記簿「註記」之效力，應依行政程序法第92條及訴願法第3條加以判斷，而非一概而論。對此，不動產登記簿上註記應可依其性質分別定義其所產生之法律效果，欲搭乘登記簿公示性順風車而達成管制效果之註記，不論是否損害善意第三人之權益，該註記應解為行政處分；又性質上僅屬協助管制之規定而註記於登記簿上之資訊，除已造成善意第三人之損害者外，應解為單純之事實，不發生行政處分之效力；再者，如僅是提供審查人員之參考，不論是否造成第三人之損害，皆不影響登記程序之進行，亦不能作為登記案件准駁之依據，註記之文字僅供參考。多數判決見解亦將註記登記解讀為「機關內部之執行人員所為提醒接任者注意之字句，應無任何法律上效果」，從而認為審查人員如發現登記簿上有註記登記，不僅本身不受拘束，權利人亦得為聲請權利變動之登記。我國現制登記權責在行政機關，權利爭執之裁奪則交由法院，對於辦理登記案件准駁之地政事務所審查人員而言，除損害賠償之壓力過大外，目前應註記事項很多，如外國人取得土地、徵收事宜、訴訟事實註記等，應就註記產生之法律關係，以法律明文規定，目前散見於各規章制度之情形，實有改善之必要。爰此，本文提出我國不動產註記登記規範應有之修正方向，藉以減少爭議問題之產生，並期使我國不動產登記法制更臻完備。