不動產仲介業者雙方代理應盡義務之研究—以法院判決分析為中心

國內不動產仲介業者在房地產交易之服務幾乎都是採取「雙方代理」的模式，所謂雙方代理係指買賣雙方同時委託同一個不動產仲介業者就同一件買賣標的為居間仲介，而產生一個不動產仲介業者同時擔任雙方代理人之情況。依據我國民法第106條前段關於代理之規定：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」可知不動產仲介業者欲為雙方代理應得買賣雙方同意，然而實務運作上不動產仲介業者為雙方代理行為時卻常未告知買賣雙方而逕行為之，法院見解也認為不動產仲介業者得買賣雙方默示同意亦可為雙方代理行為，以致衍生出許多爭議。由於不動產仲介業者是否可為雙方代理行為，產生學說理論與實務運作之嚴重分歧，因此於100年12月30日修正後公布之不動產經紀業管理條例，特別增訂第24條之2規定，明確課以不動產仲介業者各項應盡義務，作為不動產仲介業者可為雙方代理行為之配套措施，然而該規範是否真能解決利益衝突之問題?經檢視法院關於不動產仲介業者與買賣雙方間的爭訟案件，多肇因於不動產仲介業者雙方代理所產生之糾紛，令吾人思考不動產經紀業管理條例第24條之2不動產仲介業者雙方代理應盡義務之規範是否有不完備之處，該如何督促不動產仲介業者履行應盡義務，達到防止雙方代理所造成之利益衝突，減少不動產仲介業者與消費者間爭端為本研究探討之議題。本研究透過文獻分析法回顧代理理論、利益衝突防止理論及相關學說文獻，探討不動產仲介業者雙方代理之適法性、應盡義務規範之內容與未履行應盡義務之法律效果，再使用歸納分析法，就大台北都會區法院判決實務進行類型化整理，透過檢視公平提供類似不動產之交易價格案例、公平提供有關契約內容規範之說明案例、提供不動產必要資訊案例、告知應查知之瑕疵及協助檢查案例、其他雙方代理書面同意案例，來探討不動產仲介業者同時擔任買賣雙方代理人時未履行應盡義務所造成的糾紛態樣，綜合歸納分析相關判決有關公平提供雙方當事人類似不動產交易價格之方式、交易相關稅賦之說明、不動產必要之資訊類型及範圍界定、雙方代理書面同意條款是否必要、各項應盡義務之具體內容為何不明等等法律規範不足之處，進而得出本研究之結論與建議，即建構不動產仲介業雙方代理同意書機制，增修不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條、第29條規定，將不動產仲介業者義務之強化、未履行應盡義務時之民、刑事法律責任，均納入法律規範管制，以解決不動產仲介業者雙方代理時所衍生之利益衝突問題。