論附隨不動產的契約

鄧羽秢(Yu-Ling Deng)

指導教授 ： 謝哲勝

國立中正大學/法學院/法律學系/碩士(2016年)

摘要

在群居之人類社會裡，每個人行為皆處於相互影響狀態，尤其是居住密度高的地方，人之一舉一動，都是造成他人不便與糾紛之來源，進而導致該處不動產交易價格下降。為解決上開問題，發揮不動產之作用，就私人間權益之調整，法明文者有民法相鄰關係、不動產役權，以及公寓大廈管理條例之規約；另不動產所有權人亦可約定各種不動產利用之相關契約，例如：出租或出借不動產，以及不動產共有人間約定分管契約等，皆統稱為「附隨於不動產的契約」。惟不動產之所有權人或使用權人，可能會有所更迭，則原先調和私人權益之附隨於不動產契約之效力，即會因更換不動產所有人或使用人而受影響。就此，大法官釋字349號解釋、民法第826條之1，以及公寓大廈管理條例雖有所表示，然內容有所不同，且分管契約及公寓大廈以外之附隨於不動產的契約，在法無規定契約對第三人之效力之下，仍須面臨契約是否拘束不動產繼受人之問題。本文從我國法制─「契約」導出我國附隨不動產的契約之概念，列舉出我國附隨不動產的契約之類型與效力─基地的使用借貸、共有不動產分管契約、相鄰不動產的使用協議，及公寓大廈與社區規約，一併觀察美國法之相關實務運作，了解其中的精神，並依上開附隨不動產契約之類型，整理我國實務與學說對第三人效力之見解，並進行綜合探討，最後根據分析探討之結果提出結論與解釋論和立法論之建議。

關鍵字

公寓大廈或社區規約 ； 相鄰不動產的使用協議 ； 共有不動產的分管契約 ； 基地的使用借貸 ； 附隨不動產的契約 ； 契約對第三人的效力

參考文獻

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