在群居之人類社會裡,每個人行為皆處於相互影響狀態,尤其是居住密度高的地方,人之一舉一動,都是造成他人不便與糾紛之來源,進而導致該處不動產交易價格下降。為解決上開問題,發揮不動產之作用,就私人間權益之調整,法明文者有民法相鄰關係、不動產役權,以及公寓大廈管理條例之規約;另不動產所有權人亦可約定各種不動產利用之相關契約,例如:出租或出借不動產,以及不動產共有人間約定分管契約等,皆統稱為「附隨於不動產的契約」。惟不動產之所有權人或使用權人,可能會有所更迭,則原先調和私人權益之附隨於不動產契約之效力,即會因更換不動產所有人或使用人而受影響。就此,大法官釋字349號解釋、民法第826條之1,以及公寓大廈管理條例雖有所表示,然內容有所不同,且分管契約及公寓大廈以外之附隨於不動產的契約,在法無規定契約對第三人之效力之下,仍須面臨契約是否拘束不動產繼受人之問題。本文從我國法制─「契約」導出我國附隨不動產的契約之概念,列舉出我國附隨不動產的契約之類型與效力─基地的使用借貸、共有不動產分管契約、相鄰不動產的使用協議,及公寓大廈與社區規約,一併觀察美國法之相關實務運作,了解其中的精神,並依上開附隨不動產契約之類型,整理我國實務與學說對第三人效力之見解,並進行綜合探討,最後根據分析探討之結果提出結論與解釋論和立法論之建議。