Title

個別估價勘估程序資訊與特徵價格模型整合之研究

Translated Titles

A Study of Individual Appraisal Information of Site Survey Integrated in Hedonic Price Model

Authors

盧裕文

Key Words

特徵價格 ; 實地勘查 ; 不動產估價師 ; Hedonic Price ; Site Survey ; Real Estate Appraiser

PublicationName

長榮大學土地管理與開發學系(所)學位論文

Volume or Term/Year and Month of Publication

2016年

Academic Degree Category

碩士

Advisor

李泳龍

Content Language

繁體中文

Chinese Abstract

新版巴塞爾協定(Basel II)於2008年實施後,全球市場更加重視資產的風險管理與價值重估,使資產價值能即時反映市場上的價值。其中不動產佔資產管理重要比率,因此不動產估價的重要性也日益趨重。市場上除借重不動產估價師從事個別估價外,同時為能提高大範圍的不動產資產價值重估,也傾向藉由大量估價完成。由於大量估價技術受限於屬性資料取得的難易度,不易反映不動產的全體特徵,因而存在估計偏誤的風險。通常偏誤的縮減可藉由估價師實際勘查來調整,針對勘估標的座落的鄰里環境、生活品質及交通便利性等屬性作為價格修正的參考,以反映真實價格。 本研究參考估價師實地勘查(Site Survey)步驟並提出合理標準化程序,以降低估價師估計的偏誤,提高估價準確度。實地勘查標準化程序除提供未來實務上參考外,亦可作為未來開發實地勘查App軟體之架構。另外,建立客觀的大量估價模型,以求取大量估價預測的特性與影響因素的特質。經模型估計結果,以領先指標、樓地板面積、屋齡、是否為社區型透天住宅、主要用途、房間數及衛浴數等7項變數呈現顯著,對不動產價格有顯著的影響。在模型準確度的分析下,其命中率(hit-ratio)正負10%及正負20%分別為47.69%與77.69%,平均絕對百分比誤差(mean absolute percentage error; MAPE)為12.15%。透過模型檢定及準確度分析比較後,顯示出本研究所建置的模型具有一定程度的穩定性及準確性,未來不僅可協助估價師估計勘估標的合理價格區間,亦可作為估價師於個別估價時價格驗證之參考。

Topic Category 人文學 > 地理及區域研究
管理學院 > 土地管理與開發學系(所)
Reference
  1. 朱文明(2009)。連棟透天住宅面寬與平面規劃相互關係之研究-以高雄地區為例。未出版之碩士論文,國立成功大學建築研究所,台南市。
    連結:
  2. 江穎慧(2008)。不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析。住宅學報,18(1),39-62。
    連結:
  3. 何俊男(2008)。行動電話基地台對住宅價格影響之研究。未出版之碩士論文,國立政治大學地政研究所,台北市。
    連結:
  4. 李文煥、黃炳文、楊育誠(2009)。台灣良質米特徵價格之研究。農林學報,58(3),201-218。
    連結:
  5. 李怡婷(2005)。大眾運輸導向發展策略對捷運站區房地產價格之影響分析。未出版之碩士論文,國立成功大學都市計劃研究所,台南市。
    連結:
  6. 杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤(2013)。台灣特徵價格模型之回顧分析。土地問題研究季刊,12(2),44-57。
    連結:
  7. 林建亨(2008)。南科對房地產價格之影響-特徵價格法之應用。未出版之碩士論文,國立成功大學都市計劃研究所,台南市。
    連結:
  8. 林祖嘉、馬毓駿(2007)。特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用。住宅學報,16(2),1-22。
    連結:
  9. 林祖嘉、馬毓駿(2012)。貝氏多層次模型在台灣不動產市場估價之應用─以台北市住宅建物為例。住宅學報,21(1),1-18。
    連結:
  10. 林素菁(2004)。台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計。住宅學報,13(1),15-34。
    連結:
  11. 林禎家、黃至豪(2003)。台北捷運營運前後沿線房地屬性特徵價格之變化。運輸計劃季刊,32(4),777-800。
    連結:
  12. 邱鼎峰(2008)。明星學區對房地產價格之影響-以台北市中正區為例。未出版之碩士論文,國立台北大學不動產與城鄉環境學系,台北縣。
    連結:
  13. 洪鴻志、張能政(2006)。不動產估價人員之價值探索過程:估價程序與參考點的選擇。建築與規劃學報,7(1),77-90。
    連結:
  14. 胡志平(2010)。台灣高鐵通車營運對住宅價格之衝擊影響分析-以新竹車站為例。建築與規劃學報,11(2),77-88。
    連結:
  15. 張怡文(2007)。特徵價格法在住宅大量估價模型中的延伸—分量迴歸之應用。未出版之碩士論文,國立政治大學地政研究所,台北市。
    連結:
  16. 梁仁旭、陳奉瑤(2011)。不動產估價第二版,台北市:巨流。
    連結:
  17. 陳奉瑤、楊依蓁(2007)。個別估價與大量估價之準確性分析。住宅學報,16(2),67-84。
    連結:
  18. 曾耀萱(2010)。景觀要素對房地產交易價格之影響。未出版之碩士論文,國立成功大學都市計劃研究所,台南市。
    連結:
  19. 游適銘、張金鶚(2010)。不同估價方法之權重分析與模式建立─地價基準地之探討。台灣土地研究,13(2),1-29。
    連結:
  20. 游適銘、張金鶚(2011)。買賣實例比較法權重之分析與模式建立。都市與計劃,38(2),147-169。
    連結:
  21. 黃瓊如(2008)。台南市不動產價格因素之研究—特徵價格法之應用。未出版之碩士論文,國立屏東科技大學財務金融研究所,屏東縣。
    連結:
  22. 楊宗憲、蘇倖慧(2011)。迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究。住宅學報,20(2),61-80。
    連結:
  23. 廖咸興、張芳玲(1997)。不動產評價模式特徵價格法與逼近調整法之比較。住宅學報,5,17-35。
    連結:
  24. 劉漢奎、陳建良(2012)。都市公園綠地外部性之空間分析─以臺中市為例。國立彰化師範大學文學院學報,6,243-257。
    連結:
  25. 鄭貞怡(2012)。臺灣即飲包裝茶特徵價格之研究。未出版之碩士論文,國立台灣大學農業經濟學研究所,台北市。
    連結:
  26. 龔永香、江穎慧、張金鶚(2007)。客觀標準化不動產估價之可行性分析─市場比較法應用於大量估價。住宅學報,16(2),23-42。
    連結:
  27. Becker, G. S. (1965). A theory of the allocation of time. Economics Journal, 75(299), 493-517.
    連結:
  28. Chang, J. S., & Kim, D. J. (2013). Hedonic estimates of rail noise in Seoul. Transportation Research Part D: Transport and Environment, 19, 1-4.
    連結:
  29. Geo, X., & Asami, Y. (2007). Effect of urban landscapes on land prices in two Japanese cities. Landscape and Urban Planning, 81(2), 155-166.
    連結:
  30. Isakson, H. R. (1986). The Nearest Neighbors Appraisal Technique: An Alternative to the Adjustment Grid Methods. AREUEA Journal, 14(2), 274-286.
    連結:
  31. Kang, H. B., & Reichert, A. K. (1991). An Empirical Analysis of Hedonic Regression and Grid-Adjustment Techniques in Real Estate Appraisal. AREUEA Journal, 19(1), 70-91.
    連結:
  32. Lancaster, K. J. (1966).A New Approach to Consumer Theory.The Journal of Political Economy, 74(2), 132‐157.
    連結:
  33. Ma, S., & Swinton, S. M. (2012). Hedonic Valuation of Farmland Using Sale Prices versus Appraised Values. Land Economics, 88(1), 1-15.
    連結:
  34. Malpezzi, S. (2003). Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review. In T. O'Sullivan and K. Gibb (Eds.), Housing Economics and Public Policy (pp. 67-89). Oxford: Blackwell.
    連結:
  35. Matos, J. C. B., Flindell, I., Masurier, P. L., & Pownall, C. (2013). A comparison of hedonic price and stated preference methods to derive monetary values for aircraft noise disturbance and annoyance. Transportation Research Part D: Transport and Environment, 20, 40-47.
    連結:
  36. Mok, M. K., Chan, P. K., & Cho, Y. S. (1995). A hedonic price model for private properties in Hong Kong. Journal of Real Estate Finance and Economics, 10, 37-48.
    連結:
  37. Morancho, A. B. (2003). A hedonic valuation of urban green areas. Landscape and Urban Planning, 66(1), 35-41.
    連結:
  38. Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. The Journal of Political Economy, 82(1), 34‐55.
    連結:
  39. You, S. M., & Chang, C. O. (2009). Weight regression model from the sales comparison approach. Property Management, 27(5), 302-318.
    連結:
  40. Zabel, J. Z., & Guignet, D. (2012). A hedonic analysis of the impact of LUST sites on house prices. Resource and Energy Economics, 34(4), 549-564.
    連結:
  41. 周邑庭(2010)。應用特徵價格法探討新竹機場對於住宅價格之影響。未出版之碩士論文,中華大學建築與都市計畫研究所,新竹市。
  42. 林立偉(2003)。應用特徵價格法評估台灣都會區空氣品質改善之效益。未出版之碩士論文,國立台北大學資源管理研究所,台北縣。
  43. 林英彥(1995)。不動產估價第九版,台北市:文笙。
  44. 游適銘(2007)。不動產估價方法權重關係之探討─以地價基準地為例。土地經濟年刊,18,37-109。
  45. 廖英志(2005)。最近鄰似法在不動產估價上之應用。未出版之碩士論文,國立台北大學不動產與城鄉環境學系,台北縣。
  46. 劉雅莉(2001)。特徵價格理論之應用:澳洲葡萄酒之分析。未出版之碩士論文,國立中興大學行銷學系,台中市。
  47. 錢學陶(1978)。都市計劃學導論。臺北市:茂榮。
  48. 謝振環(2012)。計量經濟學概論。臺北市:麥格羅希爾。
  49. 蘇京晧(2003)。特徵價格法與地理資訊系統之應用-以輸變電設施對住宅價格影響為例。未出版之碩士論文,國立台北大學地政學系,台北縣。
  50. Alonso, W. (1964). Location and Land Use. Cambridge: Harvard Press.
  51. Lewis, C. D. (1982). Industrial and Business Forecasting Method. London: Butterworth-Heinemann.
  52. Sirmans, G. S., Macpherson, D. A., & Zietz, E. (2005). The Composition of Hedonic Pricing Models. Journal of Real Estate Literature, 13(1), 1-44.
  53. Todora, J., & Whiterell, D. (2002). Automating the Sales Comparison Approach. Assessment Journal, 9(1), 25-33.
  54. Vanderford, S. E., Mimura, Y., & Sweancy , A. L. (2005). A Hedonic Price Comparison of Manufacture and Site-built Homes in the Non-MSA USA. The Journal of Real Estate Research, 27(1),83-104.