論空地貸款設定抵押權並用地上權

莊中原

《台灣金融財務季刊》 5卷3期 (2004/09) Pp. 177-188

摘要

抵押權之設定，既係以賣價優先受償，則賣價愈高，抵押權人受價機會愈多，反之則否。故抵押權雖係擔保物權，但能否確實發揮擔保效果，端視抵押物賣得價金之高低而定。影響拍賣價金高低之因素甚多，但在以空地設定抵押權者，如債務人屆期未清償，在拍賣時，該空地未變更仍屬空地，與設定抵押權時同，則拍賣尚無問題。反之，如行使抵押權拍賣時，地上已有建築物存在，如僅拍賣土地，不包括建築物，則拍賣價金自必低廉。
若借款人於借款時，所提供之不動產為空地時，銀行亦得接受辦理擔保授信。然土地之價值在於用益權能，兩者一經分離，即發生「民法」第八七六條規定之「法定地上權」問題，原土地所有權人之土地用益權能必遭地上權人（即建物之所有權人）剝奪，如此土地所有權人空有其名未享其益，如此擔保品將來若須處分時，土地之用益價值勢必無法彰顯，如此土地並不具交易價值，設定於其上抵押權之擔保權能亦流為空談。亦因如此，金融實務上，所謂「空地抵押」常遭金融機構婉拒。若經承作貸款，為避免第三人任意建屋造成上開問題，目前大多數金融機關係於抵押權設定後，復要求土地所有人以該抵押之土地設定地上權給抵押權人，藉此可掌控地上建築情形，然此作法涉及一）抵押權人可否在抵押土地上設定地上權？（二）抵押權人所設定地上權之效力為何？及此等作法是否在實際上可發揮原先預設之目的？等問題，在在考驗金融機構之傳統作法，本文就上述問題從金融機構實務作法切入，進而探討司法機關之見解，並檢討現行作法之優劣，及其可能衍生出擔保品上出現「違章建築」之另一問題。

關鍵字

空地抵押貸款 ； 抵押權 ； 地上權

參考文獻

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