政府標售對新開發區地價影響之研究—以中路區段徵收區為例

依土地徵收條例第44條之相關規定，區段徵收範圍內之配餘地得以標售、標租或設定地上權方式處分。然而，近年來出現政府標售行為帶動新開發區內地價上漲，甚至引起民眾質疑政府帶頭炒地皮的負面新聞。過往關於政府標售新開發區土地行為之文獻，大多探討標售底價與得標價間之溢價關係，另一種則是針對影響標售底價或得標價格之因素進行研究，較少探討政府標售行為對新開發區地價之影響。究竟政府標售行為是否會對區內地價產生影響，進而帶動區內土地價格漲勢？又政府標售作業該如何制定與執行？遂引發本研究探討政府標售對新開發區地價影響之動機。本研究選定桃園中路地區區段徵收區為研究主體，採用抵價地分配、配餘地標售得標價格及內政部不動產交易實價登錄資訊2014年1月至2017年12月底止等資料，運用特徵價格理論針對政府標售行為是否對地價造成影響進行探討，更進一步利用差異中之差異法將中路案開發範圍劃分為實驗組及控制組，藉以分析政府標售前後地價的變化情形。研究結果顯示，政府標售行為確為影響地價之顯著因素；另本研究恰逢景氣反轉，土地價格整體趨勢向下，僅能證明政府標售行為於不動產景氣下跌時造成區內地價緩跌，有助於平衡區內地價，並未能直接證明政府標售行為直接導致區內地價上漲。