不動產交易相關法制-以履約擔保及產權保險為中心

The Security of Real Estate Transaction - Focused on Escrow System and Title Insurance

郭俊佑(Kuo Chun Yu)

指導教授 ： 謝哲勝

國立中正大學/法學院/法律學系/博士(2016年)

摘要

不動產之價值，在經濟社會脈絡中，具有一定相當之利益，透過不動產交易所衍生的經濟效益，更是促進金融市場之活絡與資金靈活運用，有助於國家整體經濟與國際競爭力。而不動產交易安全所呈現之面貌，一直以來攸關社會重大議題，因此確實有必要針對不動產法制做進一步之檢視，相對重要的是建立一套能夠有效預防糾紛的事前交易機制，使交易之風險能夠透過交易安全機制而得以事先預防或排除，進而減少交易糾紛。
為了保障不動產交易安全，我國不動產交易有履約擔保（俗稱履約保證）制度之運用。然我國履約擔保內容，參照成屋與預售屋之契約範本，抑或建築經理公司之運作，僅確保交易價金之交付，並無確保產權之無瑕疵交付，因此有必要探討美國施行已久的Escrow制度，包含在Escrow Law規範下之履約擔保之運作程序、約束力及適用範圍；此外對照我國實務操作及建築經理業管理條例草案等規定，推陳適合我們國情的履約擔保制度，強化不動產交易過程安全制度之維護。
不動產交易糾紛常因產權不清所導致，而產權保險（title Insurance），尤其在起源地即美國，此保險制度即是用以保障不動產交易安全，目的是為了保障被保險人所有之各種權利發生瑕疵或被人侵占所受損失之填補。而產權保險亦攸關不動產登記制度，在登記制度之學理與實務上，從私經濟活動的角度來看，具有保護交易安全的功能，而我國現行物權法之修正與不動產登記法草案之擬定，我國登記制度已有部分採登記對抗主義。因此，我國尚未有完整產權保險之法規範下，探究美國產權保險之規定、效力、賠償範圍等，透過此制度之說明，相對於我國不動產有無產權保險制度適用可能性，以確保交易過程中之不動產權利瑕疵擔保，以及在實務上如何運用於不動產交易，以強化不動產交易安全之保護。

關鍵字

不動產登記 ； 不動產 ； 產權保險 ； 交易安全 ； 履約擔保

參考文獻

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